Какую квартиру продать - правильно?

Вся в сомнениях,прожили с мужем 16 лет,у нас с ним и сыном 16 лет общая 2-ка, год были в разводе, сошлись(любит выпить, я ушла от него).Я в период развода купила 1-ю квартиру.Вот сейчас я хочу купить 3-ю квартиру,с доплатой, продав одну из имеющихся квартир.Вот думаю какую.По уму так надо 2-ку продавать, сыну выделить долю в моей 1-й - 1/2, я забираю 2 доли и с доплатой покупаю 3-ку, а муж берет свою долю с продажи и покупает 1-ю долевку с кредитом.Так по уму, потому что не уверена, в том что муж не запьет и не повториться былой ужас, хотя щас живем в течение года ,хорошо.Разделить и мущество и жить вместе, если что разошлись и все.
В чем минус муж в кредтите 15 лет( по 7 тыс. кажд. месяц платить), у меня кредит небольшой.Сыну , который хамит и ведет себя не супер достанется 1-я квартира со мной в равных долях. ( доля в 1-ке стоит на 400 тыс дороже нежели в 2-ке).Продав однушку мы без кредитов, вьезжаем в 3-ку, но при этом останется в случае чего раздор ввиде 2-ки. И 2-ку жалко, перспективный район,уже все обжито, гараж под окнами, участок с вишнями и яблонями и тд.Я очень эмоциональная и мне трудно решиться.