Как поделить квартиру между сестрами?

Ситуация такая. Есть трехкомнатная квартира которая досталась от отца на троих. Живет в ней моя мать и сестра которая недавно вышла замуж. Я не работаю, у нас трое детей и живем мы со свекровью в тесной двушке. Я предложила рассмотреть варианты с нашей трешкой, но как ее поделить грамотно решить не можем. Я предложила им выкупить мою долю, т.к. они там проживают, чтоб потом я могла сложить сумму в ипотеку. Но они в первую очередь хотят жить одни, и хотят продажи квартиры, а если уж и выкупать, то при условии , что доля матери перейдет им сразу же как я получу деньги за свою 1.3. часть. Мать ко мне ближе, и неособо хочет жить с ними, а темболее отписывать свою долю. Если выкупать долю мне, то мне придется менять образ жизни, сейчас мы живем ближе к центру, дети устроены по школам, садам. Сад и хорошую школу , я потеряю точно. Если квартиру продавать, то я буду вынуждена купить однушку для матери, т.к. на 2 квартиры не хватит. С сестрой договорится оч сложно, боюсь потом и вовсе упустить момент, т.к. на нее очень влияет ее муж. Как поступить?