Я бы поступила точно также. Из совместного имущества надо вылезать любой ценой! Тут такая шикарная возможность! Я бы воспользовалась!
Мама хочет двушку - пусть ипотеку возьмёт!
А доли в её двушке Вам с сестрой тоже иметь ни к чему, их в натуре не выделить даже! В трёшке плюс - минус реально, в двушке - никак!
Как вариант - сказать: "мама, у меня самой квартирный вопрос не решён, я буду брать ипотеку. Тебе могу выделить от своей доли столько-то - в помощь". Но всё не отдавайте!
И завещание Вам не подходит! Во-первых, его можно переписАть в любой момент, во-вторых, Вам жильё нужно сейчас, а не через лет 50!
Поэтому я думаю, что лучше деньги от продажи моей доли ей не давать, а оставить себе, они пойдут на первоначальный взнос, зато квартира будет моя после выплаты ипотеки (мужа нет). А так, моя мама сможет потакать этим жильем, не дай бог его оставит только одному из нас, а другие будут в пролете. Как бы вы поступили на моем месте?