Дележка квартиры, расчет, дети и любовь - совместимо? Или как поделить шкуру не убитого медведя!

Мне 30, мужу 45, ребенку 2 года. Все по любви. У мужа есть дочь с внучкой (23 и 1 год) и бывшая жена (не развелись на бумагах). Соответственно мы не женаты официально. Около 7 лет знаем друг друга. Вроде как идеальный для меня мужчина в отношениях, добрый и не жадный, внимательный и обходительный и тд Живем в съемной квартире. Пришел момент, когда мой папа решил разменивать родительскую квартиру между детьми. И мне как бы достается примерно 1 комн квартира на окраине скажем так самый недорогой вариант, либо за Мкад Москвы возможно и на 2-шку потянуть. Муж хочет добавить накопившее накопление для 3 комн. хорошей квартиры (ему хочется именно 3-шку на будущее), и возможно даже ипотеку небольшую взять чуть сверху на более лучший вариант квартирный , если попадется, квартиры в недостроящихся домах в принципе тоже рассматривает. Муж может развестись в ближ .время (никто вроде как не против), жена давно с другим живет еще в момент наших встреч (я не виновница их разлуки, до меня еще постарались...) Так вот как мне правильно поступить, чтобы не испортить отношения с мужем и самой в случае чего не рисковать? Настоять на оформл квартиры в любом случае только на себя вне брака? Или же согласиться на долевое участие или просто прописку? Повторюсь - есть дочь от первого брака.

P.S. У мужа есть мама 70 лет и ему якобы в будущем перепадет однушка в Москве. И 2 ком квартира в Москве тоже на него кооперативная не приватизированная, в коот бывшая живет с хахлем (дочь в другом месте живет) и он якобы собирается конечно дочке оставить квартиру всю или половину (еще думает). а жене нет вроде тк у нее мама, у кого еще двушка в будущем по наследству переходит.