Трёшку, т.к. район лучше, а это главное!
Учтите, что сдавать лучше всего однушки. В трёшку пойдут семейные, скорее всего с детьми, а это - проблемный контингент. Но в плохом районе сдать будет сложнее - это я про двушку. Тут главное - инфраструктура и расположение! Если есть рядом удобный транспорт, магазины, поликлиники и т.д., то ок. Если до магазина пилить надо пешком, или до транспорта, то это неликвид.