Опекунство в 18 лет

Что бы разрешили опеку должен быть доход и отдельная комната для ребёнка

Отдельная комната необязательна. А вот отдельное спальное место, стол и стул для занятий уроками приветствуются.

Можешь. Вали к юристу

Вроде можно если есть работа

Вы можете всё! Тем более, что других вариантов и нет, оказывается (что враньё).

Да, можете. Вам надо будет доказать, что будет, на что содержать сестру, и должно быть жильё, в котором будет для неё место для кровати и стол для занятий. Можно и съёмное, но тогда официальный договор.
По факту это решается справкой о зарплате и договором аренды или документом на право владения жильём. Плюс могут потребовать справки из ПНД, что не состоите на учёте. А бывает, они сами заказывают такую справку.
Жильё придут осмотреть.
Успехов! Я тоже младшую сестру по факту вырастила как дочь.