Первая аренда квартиры

самый основной гемор это износ сантехники. если выглядит скверно - 100% будешь менять. я вообще не встречал собственников (кроме себя) которые бы брали сантехническую возню на себя - все хлопоты валят на арендаторов

Нанять риэлтора за 50 % стоимости аренды. Они сейчас соглашаются. Зато не наступите на грабли, которые скрыты от глаз.
Может быть всё, что угодно: хозяйка психически больная, не правильно оформите договор аренды, не проверите технику, не увидите плесени. Лучше довериться риэлтору. Потом к нему можно обратиться за помощью, советом. Особенно при возврате депозитной суммы.

Въехал в квартиру с полурабочим унитазом, но сообщил, что мне нужен новый, типа въезжаю авансом, собственник заказала новый унитаз и установку, не всё гладко прошло, потому что новый треснул при установке, но она поучаствовала.
Так что не ты один.

Тут ситуация насколько собственник заинтересован в конкретном аренда-теле, если у вас очередь стоит на съём, то вы не будете тратить время и средства для решения, если же вы понимаете, что вам выгоднее помочь, например, нет желания, чтобы они там копались без твоего участия, то помогаешь им.
Также у собственника может присутствовать желание всё контролировать, поэтому и берёт все хлопоты.

Пусть хозяин покажет действующие документы свои и на собственность(квартиру). Спросите, будет ли заключаться официальный договор! Если да - это надёжнее. Внимательно читайте договор, каждую строчку! Особенно что касается условий выселения, пользования помещением и оборудованием и их ремонта. А также проверочных посещений хозяином. Сразу скажите, что в неоговоренное время его не ждёте, и чтобы без Вас не приходил.
Наблюдайте за хозяином, насколько адекватный. Слушайте внутренний голос! Если сомнения - не берите квартиру!
Проверьте работу всей сантехники! Включите душ, пооткрывайте все краны, проверьте напор воды. Обговорите, что если техника неисправна, то в течении недели после заселения сообщите об этом и хозяин пускай чинит/меняет. Осмотрите матрац на кровати. Спросите, у кого раньше были ключи от квартиры.
Когда уже осмотрите квартиру, позвоните в пару квартир соседей, поговорите об общем состоянии дома, о соседях, нет ли шумных маргиналов, и т.д.