Сдача квартиры в наем (аренду). Что и как.

без мебели вы квартиру не сдадите. договор обязателен. и очень важно составить грамотный договор (не на 1 страницу. я делала договор на 8 страницах), где все прописано, обязанности и ответственность.
1. определите, за какую сумму будете сдавать.
2. составьте договор (не доверяйте договорам, которые вам принесут, они будут сделаны с позиции арендаторов). если нужен совет, смогу написать детали, которые я включала в свой договор.
3. размещаете объявление или привлекаете риэлтора (в живу в Питере, я просто разместила объявление, через два часа уже начали звонить с просьбой показать квартиру - как сами жильцы, так и и посредники).
4. встречаетесь с потенциальными арендаторами - присматриваетесь друг к другу. у меня было требование без домашних животных и без маленьких детей (хотя у меня жильцы очень хорошие, если бы они азвели ребенка, я бы не отказала им в квартире, они аккуратные. надо иметь в виду, что ребенок может написать на диван, залить паркет и т.р., говорят, некоторые дети портят обои).
5. подписываете договор, забираете деньги.
6. платить налоги или уклоняться - ваш выбор.

страховая сумма - это обычно сумма равная арендной плате за месяц - это сумма, которая хзранится у вас. и если ваши жильцы слиняют не заплатив за последний месяц, вы ее оставляете себе. но я не брала эту сумму (жильцы совсем молодая пара, денег не было), у меня есть договор. если что попортят, пойду в суд.

страховочная сумма, это та сумма, которую многие называют в плате за первый и последний месяц как раз платой за последний месяц. На самом деле, если вы так сделаете, то не из чего будет вычитать плату за устранение поломок. Поэтому берется плата за месяц, и страховой депозит, который вы возвращаете при съезде жильцов (если нет претензий), а не в плату за последний месяц зачитываете.
Договор можете заключать, можете не заключать. Сути дела это не меняет. Но есть свои плюсы и минусы в договоре.
Адекватность жильцов никак нельзя проверить. Все маскируются, все сама адекватность. Гарантий не дает вообще ничего, ни дети, ни одиночество, ничего. Реально адекватность выяснится много позже.

Дам вам пару советов, если собрались сдавать.
1. если вы собрались меньше, чем на пару-тройку лет, то останетесь в минусах в конечном итоге.
2. относитесь к сданной квартире как к средству производства, а не как к своему жилью. Иначе все деньги от аренды на успокоительное спустите.
3. Никакого панибратства с жильцами. Бизнес, и ничего личного. Даже если у них будут глаза, как у кота из Шрека. У них к вам такое же, что бы они вам не говорили, как и к вашей квартире.

Гость 1 глупость конечно написала,и без мебели сдают,некоторые квартиранты свою мебель ввозят.Автор в нашем городе лучше обращаться к риелтору,иначе странные личности,вашу же квартиру будут сдавать под видом риелтора.Сама недавно с этим столкнулась, на авито переписывают ваше объявления,только номер свой оставляют.

Если квартира в Москве,то помогут сдать,я риэлтор,опыт 12 лет, на все вопросы отвечу, nazhdian@list.ru

У меня ситуация один в один как у автора!! Тоже нужны советы! Сейчас буду сдавать! Квартира, конечно единственное жилье. Боюсь успокоительное пить..

Слушайте сюда. Сдаю квартиры свои 20 лет. Москва.
Никаких агентов. Вообще! Они будут просить с потенциальных жильцов под 100 процентов своих агентских. Вам это на фиг не надо.
1. Обзванивайте ВСЕ!!! ВСЕ!!! агентсва какие только найдете в инете. Симку заведите новую. Как сдадите выкинете.
2. ПРи каждом звонке "обещайте" что больше никуда звонить не будете. Ага, "база общая". Ага, больше не будете звонить.
И обзваниваете дальше.
3. САМИ показываете квартиру. СРАЗУ по тел выясняете кол-во проживающих, оговариваете сроки. настаиваете на условии "потеря депозита при досрочном расторжении договора со стороны нанимателя". То есть сдриснули жильцы раньше сроки- залог остается Вам.
3. Договор любой. Можете скачать из инета. Это- филькина грамота де факто.
4 ОБЯЗАТЕЛЬНО берете залог. Максимум можете разбить на два месяца. НО никаких "потом"
Залог возвращаете в обмен на ключи Никааих "пожить посл месяц на залог" СТРОГО!!!
Спрашивайте что непонятно.

Спасибо откликнувшимся!!

На Авито размещайте тоже. То что другие агенты тоже размещают вашу кв под своими именами это ВАм только в плюс Пусть мелькает ваше жилье чаще. ОНи сами показывать не будут, будут Вам звонить. Просто с жильцов денюжку возьмут...ну это ВАС не касается.
Просмотры организовывайте на вторую половину дня. Прям с разницей в полчаса-час. Что бы сто раз не мотаться на квартиру. В приоритете- работающий мужики. Или два. Те и дома то появляться не будут. Работать будут до усрачки.Хуже- девка, еще хуже - две. Эти будут мужиков искать, лак на паркет проливать итд. Вообщем- так себе. Мужики лучше. Износа кухни- НОЛЬ!))детей не берем. Животных тоже. Никаких "обессинских кошечек, приученных итд". НЕт и все. Или десятку сверху.

На Авито размещайте тоже. То что другие агенты тоже размещают вашу кв под своими именами это ВАм только в плюс Пусть мелькает ваше жилье чаще. ОНи сами показывать не будут, будут Вам звонить. Просто с жильцов денюжку возьмут...ну это ВАС не касается.
Просмотры организовывайте на вторую половину дня. Прям с разницей в полчаса-час. Что бы сто раз не мотаться на квартиру. В приоритете- работающий мужики. Или два. Те и дома то появляться не будут. Работать будут до усрачки.Хуже- девка, еще хуже - две. Эти будут мужиков искать, лак на паркет проливать итд. Вообщем- так себе. Мужики лучше. Износа кухни- НОЛЬ!))детей не берем. Животных тоже. Никаких "обессинских кошечек, приученных итд". НЕт и все. Или десятку сверху.

Вы понты свои "этих берем,этих не берем" оставьте, сейчас не те времена.Народ стремительно беднеет и на одного клиента с деньгами уже десять таких как вы арендодателей и вам еще повыкаблучиваться надо,чтоб сняли именно вашу квартиру,а не в соседнем доме. Оглянитесь вокруг - времена больших легких денег канули в лету.

Объясните все таки, почему писали что через агента не искать? Что типа он берет оплату с жильцов. Ну а тебе то что, наоборот , если человек не может заплатит агенту, как он Вам то будет платить

Понты не понты, а купит в Москве квартиру стало еще более нереально!! Можно либо 20!! Лет снимать либо купить однушку на окраине! Так что кто еще в минусе остается , здавая свою квартиру! И это бед ремонта!! А насчет легких денег - тот, кто хоть раз покупал квартиру, комнату, делал ремонт, знает цену всему!! Что хочет сдавать! Так что все должны друг друга уважать !!! Все стоит денег!!

Самое главное, напишите в договоре и повторите неоднократно, что при просрочке платежа более, чем на 5 дней "залоговая сумма" зачисляется в счет аренды последнего месяца и в конце оплаченого срока - выселение.
Не слушайте песни про "нет денег" - нет денег, снимайте комнату. И поатите коммуналку сами, либо требуйте показывать квитки ежемесячно.
Я в первый раз так пролетела - задолжали за коммуналку и за 1 месяц. После этого - никаких поблажек, сраза стращала, все было нормально, платят в срок.

И лучше сдавать без го вн оагентов - через авито, они не несут никакой отвественности, предложат вам типовой ***** договор, даже если вам клиента привел посредник - выкиньте его договор и заключайте свой. Лучше сами составьте свой на основании тех, что выложены в инете. И запомните: договор в нашей стране - это филькина грамота, главное себя строго поставить, найти адекватных платежеспособных жильцов. Я предпочитаю сдать чуть дешевле, % на 5 ниже рыночной, но придираться к квартирантам до заключения договора.

потому что агент заинтересован исключительно в получении комиссии, а не в качестве найденных им жильцов. Проблемы разруливать не помогает, никакой ответственности ни за что не несет. Просто сводит вас со случайным арендатором, разместив объявы на циане и авито. За такой комплекс услуг и ответственности - больно дофига денег хотят.

так делать НЕ надо.
залоговая сумма НЕ идет в оплату последнего месяца. НИКОГДА.
Это именно залог, из него вычитаются эти 5 дней просрочки, и за испорченное имущество (если таковое будет). Если вы зачли залог в уплату последнего месяца, то при выселении у вас не будет вообще никаких гарантий компенсации, если что-то будет испорчено, коммуналка не оплачена, итп. А при досрочном выселении арендаторы вам покажут свои истинное лицо, уж поверьте.
Поэтому: плата за последний месяц, это плата за последний месяц, залог, это залог, он НЕ зачитывается в плату за последний месяц.

А кого лучше искать? Молодую пару? Одиночек? Мужчину? Женщину? Семью с ребенком?? И т д )

Я просто хочу поздавать , а потом вернуться и жить дальше... Ну чтоб не получилось что на деньги от сдали пришлось делать ремонт..

Работающего мужчину.
С ними меньше проблем.
Они неприхотливы в быту.
Иногда вообще даже не готовят.
С женщинами больше проблем, хотя у меня есть прекрасные арендаторши. Но с женщинами - это 50/50. Есть спокойные, чистоплотные, работающие. Есть сидящие на транках и антидепрессантах, которых вообще не узнать до и после таблетки (недавно выселила такую неадекватную девицу).
Мужчины не устраивают истерик, драм, спокойно ведут диалог и воспринимают происходящее вне зависимости от уровня гормонов в данный период месяца.
Мне с ними проще.
С детьми - нет. При том, что у меня самой маленькие дети и разрисованы всп стены и загажено липкими ручонками все. Это мой выбор. Потом сделаю реионт. Но квартиры - это моя инвестиция. Так что не хочу там детей, животных и курильщиков. Все это оговорено в договоре.

Автор, я сдаю свою и бабушкину квартиру. Третий год одни и те же арендаторы. Прекрасные отношения. В бабушкину квартиру я заезжаю раз в полгода, когда мастера вызвать надо. Деньги на карту. В свою на 10 минут раз в месяц. Когда искала арендаторов - все через одного агента, почему? Три суммы - это хоть какая-то гарантия платежеспособности. Только поэтому. И жесткие требования - никаких молодых парочек-сожителей - они разбегуться, а потом начнется "я одна, заплатить не могууу" тут тем от таких - вагон. Никаких двух подружек или двух друзей. Одно дело делать косметику от обычного износа, другое от пьянок-гулянок, еще жалобы соседей, плюс проживание всяких друзей. Никаких любителей всякой пушистой бесполезности, я в частном доме живу - сегодня дать веником по балде кошакам времени не хватило, запах на кухне, я убегала, вечером - на карачках с тряпкой буду искать откуда запах. А в квартире? Да потом не отмоешь. Никакой другой мелочи ниже 1,5 метров и младше 12-13 лет. Ах да еще спрашиваю специальность. "Своим" не сдам. Мы, кто в стройке завязаны на экономике, перестают жилье покупать/ипотеку брать - стоим. С задержками зп и с сокращениями. Ну еще пара тройка требований - только люди из РФ. Требования сформировались по опыту. Пугалок - мол не выпендривайся, у людей денег нет, не верьте - каждое утро 30 минут в набитой электричке и 30 минут в таком же вагоне метро. Людей все больше, 80% не москвичи, значит едут и будут ехать, а жить им где-то надо.

плохой план

Не соглашусь. Качество жильцов в конечном итоге контролирует арендодатель, а не агент. Агент только отсеивает заведомо некачественных жильцов и проводит всю работу по поиску. И если для арендодателя это будет первый опыт по поиску жильцов, то агент занимается этим постоянно. Нет никакого смысла тратить свое драгоценное время на то, что агент может сделать лучше, быстрее и бесплатно для арендодателя.

Согласна. Я просто помню, когда в инет объявление выставила - поразилась, все было написано подробно и по-русски. По фик. Звонили все подряд и люди с детьми(!!!) я сдавала тогда свою однуху, какие двое детей?!!!, и с котами, и с диким акцентом и студенты, я вешалась. И все пытались торговаться. Да ну в баню.

Я даже и не пыталась по этой причине. Слава богу, агент и рынок знает, и разговаривать с ними умеет, и заинтересована сдать дороже... да ну, преимущества очевидны.

Спасибо за советы. Кое что в теории прояснилось. Я не в Москве.
Я собираюсь сдавать надолго, возвращаться не планирую.Переезжаю к маме по замыслу насовсем. ( Это другой участник ветки - Гость).
Поняла, что важно учесть:
1. Договор заключаю.
2. Залоговая сумм - это на "поломали".
Правда не поняла , если будет спорная ситуация, как доказать, что именно "поломали", а не естесственный износ. Например холодильник и стиральная машина. Более менее новые, у меня отлично работают. А у жильцов - откуда я знаю как они будут обращаться.
Еще краны, трубы, полотенцесушитель, батареи, окна - я все недавно поменяла. Но я сама не вешаю на батареи мокрые тряпки, не ставлю на подоконник кастрюли. А жильцы - кто их знает. У дальней родственницы снимали - разломали подоконники в пух и прах, что делали не говорят.
3. Буду искать работающих мужчин или семейную пару без маленьких детей и животных.
4. Не совсем поняла как с оплатой коммуналки. Я собираюсь написать "арендная плата составляет 8 тысяч + коммунальные платежи ( газ, свет, вода). Т.е. получается мне надо самой из почтового ящика забирать квитанции, приходить в квартиру с снимать показания со счетчиков? Или договариваться с жильцами и принимать от них сведения по счетчикам на веру. И тогда при расчете за месяц они мне должны * тысяч + по счетчикам газа воды и света? А оплата отопления и кап.ремонта - это получается я должна из арендной платы сама платить?

5. То, что только деловые контакты - это понятно.
6. При заключении договора и передаче ключей мне должны оплатить аренду за 1-й месяц и сумму страховки? ( как эта страховка правильно называется? залог?).
7. За деньгами мне нужно будет в определенный день приходить? Заодно смотреть счетчики и состояние квартиры?
8. Если вдруг жильцы себя не с лучшей стороны проявят, как с ними грамотно расстаться, чтобы они специально ничего не поломали, рассчитались?
9. После каждых квартирантов придется делать ремонт? Просто я сама делала 10 лет назад и у меня абсолютно все число, даже возле выключателей обои не испачканы.
Но я видела квартиру после квартирантов. Жили мама и подросток сын - изодрали даже линолеум, обои в жирных пятнах.
Т.е. изначально настраиваться, что квартиру угробят? Тогда может получиться, что аренда и не покроет ремонта, только от аренды коммуналку покрою.

Все, что не явно кувалдой разбито - это естественный износ. Вам уже выше совершенно правильно писали, что ваша квартира после сдачи превращается из вашего жилья в ваше средство производства и ваш бизнес. Жалко - не сдавайте.

Димыч, я поняла. Просто у меня сколько живу в своей квратире"естесственный износ" практически не виден. А у квартирантов может все враз "износиться"...
Я выше писала про развороченные подоконники в сданной квартире моей знакомой. Жильцы по ходу дела горячие кастрюли на них ставили.
Понимаю, что это дело случая.

А качество мебели на сумму аренды влияет? Мне что то кажется, что не особо.
И должна ли я обеспечить посудой например?
Ну по аналогии, когда на море приезжаешь, снимаем же и с посудой и с бельем... Или в обычной жизни пустая мебель достаточно? И бытовая техника должна быть в полном комплекте " холодильник- тв- стиральная" Или жильцы могут например Тв поставить на свой вкус?

Сходите на риелторский форум нерс, почитайте, много полезного

В эконом сегменте важны только транспортная доступность и цена. Из бытовой нужен холодильник и стиралка. Остальное - опционально. Лучше цену чуть снизить, чем докупать бытовую технику. Тоже самое касается мебели. Хорошая мебель практически не повышает цену, но сильно повышает ваши риски.

Ах-ха-ха)))) Агент просто назначает встречу по телефону каждому отзвонившемуся, кто согласен смотреть квартиру. По телефону же задав дежурные вопросы: кто будет жить, гражданство, наличие детей и собак. Все. Потом этот кагал отзвонившихся ведет к вам, они жилье смотрят, а вы их. Чем побыстрей сдать и деньги взять - вот их интерес. Они на проценте сидят, больше сделок - больше денег. А платоспособность арендатора их не интересует. Да и многие деньги на эти залоги и комиссионные одалживают по родне, знакомым. Так что это никакая не гарантия.
Наивные люди.

Всем спасибо за ответы!!

Автор, вам выше написали, что износ неизбежен. Степень износа может быть разной. Но надеяться, что жильцы будут каждый раз мыть руки перед тем, как щелкнуть выключателем, глупо.
Вы можете в договоре оговорить хоть все, но арендатор тоже его читать будет. И на замороченный договор претендентов будет гораздо меньше, чем на типовой.

У меня спальный район. Но дому всего 10 лет и абсолютно все рядом - остановки, школы, сады, магазины. Правда имеет ли это значение, если у меня 1 комнатная квартира ( 40 кв.м.).
Сейчас недалеко у нас строится новый район. Там все дома новые и формируется инфраструктура. Теоретически я могу свою 1-ку обменять на 2-ку там сейчас в доме, который сдается в сентябре с маленькой доплатой ( взять кредит)тоит пойти на такое? Жить мне есть где - у мамы старая трешка. Здоровье слабое. Т.е. эта квартира - это мой кусок хлеба на старость. Со временм я ее начну проедать. Вот думаю, двушку же в новом доме может и проще сдавать ( но инфраструктура там... на любителя), двушку потом можно поменять на одношку и проесть сначала разницу

Или не заморачиваться. Еще не понятно как я смогу сдавать в аренду, а кредит платить надо в любом случае да + коммуналка.
А снижение цены на аренду ниже рыночной облегчает сдачу?

в новостройку еще прилично вложиться придется перед сдачей, это немалые деньги

Кто говорит о гарантиях? Тут уже сто раз объяснили и никто не спорит с тем, что их нет вообще никогда. Но глупо не воспользоваться чужим опытом, которого у вас нет, при этом потратив кучу сил и времени и наделать глупых ошибок. Но если вы настолько необразованны, что не умеете элементарно объяснить агенту что вам нужно и договариваться с ним, пускаете в квартиру всех подряд и соглашаетесь со всем, что вам предлагают, то извините. Боюсь, вам никто не поможет.

Автор, я сдаю квартиру в северной столице, а сама снимаю в Москве.
Могу порекомендовать следующее:
1) Поставьте в съемную дешевенькую мебель и технику, по минимуму. Без мебели и стиралки сложно сдать, а качество мебели не для всех важно. Мне вот лично все равно, какой у меня шкаф. Я работать приехала, дома сплю только. Моим арендаторам тоже все равно.
2) Если однушку сдаете. берите одинокого мужика или женщину старше 35, которые приехали в Мск работать. Они будут, как я, приходить и падать. Ни шума, ни тусовок.
3) Депозит берите.
4) Договор заключайте, филькина грамота, но хоть ксерокопии паспортов будет повод сделать.
5) Квитанции об оплате требуйте, с чеками.
6) Посудой и бельем не надо обеспечивать. Сколько там надо одинокому человеку в однухе посуды? Я вот не готовлю например, мне некогда и лень. 2 комплекта белья и две чашки-ложки. Одна коробочка, тоже мне велика важность.
7) Идите навстречу арендатору в мелочах. Просят выкинуть страшный старый стул и заменить на новый - ну и пусть, что вам дался этот стул? просят вывезти все комнатные цветы - вывезите. Ваша квартира будет больше котироваться.
8) С кошками не берите.

Насчет агентов, может. и есть нормальные, мне агент после долгих объяснений, кого я ищу, привел таких арендаторов. что страшно было пускать на порог. Агенты ни за что не отвечают. им только деньги получить, дальше трава не расти. Так что я послала агента и нашла сама себе жильцов через соцсеть. А в Москве нашла тоже себе без агента, тоже в соцсети.

6) при передаче ключей - сумму за 1 месяц и депозит. Сейчас, в кризис, депозит разбивают на 3-4 месяца в Москве.
7) Да, 23-25 числа. например, по звонку.
9) Я живу в кв 3 года, износа тут только лампочки менять... Жильцы расколотили пепельницу, купили новую, вот весь износ за 3 года. Н уи плюс там парень рукастый, он наулучшал уже всякое. если возьмете кошек и детей, то будет вам ремонт, берите нормальных работающих взрослых.

А сумма депозита обычно какая ? в соотношении с арендной платой.

100%

Автор, не в коем случае не надо сдавать жильё матерям одиночкам, семьям с маленькими детьми, особенно с двумя, гастерам, (сдадите двоим, притащат жить весь аул, и соседи будут далеко не в восторге), беженцам тоже нельзя сдавать, по причине их наглости и неплатежеспособности. Лучше всего работающие мужчины.

Мне кто нибудь объяснит, почему нельзя сдавать квартиру семьям с маленькими детьми? То есть лучше сдать жилье какому нибудь мутному мужику, который будет там бухать и водить всяких ш мар, вместо приличной, платежеспособной семьи? Я вот тоже сдаю квартиру и дом за границей, и всегда отдаю предпочтение людям семейными, как более аккуратным, и в смысле оплаты, и в смысле поддержания порядка. Про разрисованные обои, не смешите меня, если вам важна идеальная сохранность обоев, сдача жилья в аренду вообще не про вас.

. Вот не соглашусь. Сдаем две квартиры, в одной живёт парень уже 6 лет, чистоплотный с руками, а вот со второй прям не везёт! Был опыт с детьми, это капец какой то, засирают квартиру на раз два! А последние вообще атас семейка приезжая, муж занялся бизнесом, набрал бригад квартиры ремонтировать, с хозяев взял деньги, в итоге кинул всех и работяг и тех у кого ремонт и жену с ребёнком! Мы ещё ее кормили пока она от мамы денежный перевод ждала!

Я сдаю квартиру парню молодому,работает почти не появляется там.Перед сдачей ремонт косметический сделала наняла бригаду http://remont-kvartir-stav.ru/ быстро сделали,качественно.По поводу кому сдавать квартиру,лучше одиночкам работающим.