Семейная ипотека с 1 октября

Стратегически инвестору в недвижимость нужно иметь те же таланты, что и инвестору в акции. Эти 2 рынка похожи. И обычно растут при схожих условиях с оговоркой, что недвига куда проще акций. Помимо макроэкономического анализа инвестору в недвигу, как в акции нужно искать конкретные локации, либо недооценные, либо с потенциалом роста. Плюс, искать скидки. Потому, что, например, в некоторых городах уже Московской области нет ни новостроек вообще и никакого роста вторички за 10 лет. Самой очевидной инвестиционной идеей в Москве была покупка Большого Сити, это был очевидный недооценный рынок в десятые, продавался во много раз дешевле, хотя были уже понятны триггеры сильного роста в виде того, что это будущий новый центр столицы. Также можно смотреть районы с потенциалом джентрификации.

У тебя этих талантов явно нет, если ты даешь ссылку на графики, которые доказывают твою неправоту) Ты получается вообще не понимаешь, что происходит

Это вы даже график посмотреть не можете в долларах, где цены выше 6000 долларов в 2008 и в районе 4200 долларов сегодня. О каких инвестициях тогда речь? Кстати, всякие 20- летние с нулём в кармане, в телеграме меня в вашем стиле пытаются поучать инвестициям ;) Чем меньше знаний и результатов, тем больше самоуверенности :))

Так это не противоречит тому, что было сказано ранее. В 2008 был всплеск цен. Покупать на пике не выгодно ничего - ни акции, ни облигации, не золото. Почему ты прицепился именно к недвижке?
И потенциальная аренда тоже не учитывается в этом графике.

По России в среднем (данные Росстата) рост на недвижисмость в долларах с 2000 года всё равно примерно в 8–9 раз.
Но Москва стартовала уже с гораздо более высокого уровня, поэтому её долларовая динамика отличается.
И если ты у нас такой эксперт, а остальные ничего не соображают, расскажи, куда инвестируешь

Я не считаю себя большим экспертом. И часто слушаю и экономистов, и более успешных инвесторов. Например, Максима Орловского с РБК, который миллиардер и уже более 30 лет инвестирует. По недвиге я считаю, что сейчас тоже пик цен, а дальше будет дешевле. Инвестирую скучно и не оригинально. Из серии - 30% ОФЗ, 30% денежный рынок, 25% валютные облигации, 7% золото и 8% акции. Цифры ежемесячных покупок приблизительные. И всегда меняются в зависимости от риторики ЦБ.

Да мечтай, упадут они 😂

Например, если взять калькулятор сложного процента и посчитать, сколько принесут ОФЗ с доходностью 16,45% через 10- 12 лет, то получится рост вложенного в районе 6- 7 раз. Хорошее вложение, при условии, что государство не объявит дефолт или инфляция не будет еще выше. Поэтому, только 30%, а не 100%. Золото, понятно, покупают мировые ЦБ и состоятельные инвесторы по всему миру, поэтому цены растут. Тут три причины. Геополитика, дедолларизация и высокие госдолги стран. Но для золота риски, что производители нарастят производство золота и цены могут скорректироваться. Долларовые облигации надежных эмитентов это тоже отличное вложение под 10%. Т.к. 10% в долларах в разы больше ставки и инфляции в США. Акции в России сейчас скандально дешевые. Но их беру мало, т.к. нулевой рост экономики, кризис, санкции, безобразная судебная практика, передел собственности и рост налогов каждый год. Денежный рынок на случай, если ЦБ повысит ставки или будут новые коррекции в акциях, облигациях и золоте.

Понятно. А я делаю все тоже самое плюс недвига. И ты сейчас удивишься, от нее самый большой прирост за последнее время. Когда покупаешь на стадии проекта, к концу постройки цена выше в 3 раза - цикл 3-4 года. Поэтому все твои графики и эксперты мимо. Ну еще в золото вложились на долгосрок, лет на 10

А Смирнов, наоборот, в своих выпусках жалеет молодежь, кто поверил в сказки про инвестиции в недвижимость и потом продал дешевле, чем купил. Там ролики у него прикольные. Когда доморощенные инвесторы вдруг обнаруживают, что не всегда удается продать недвигу. Тем более, продать дороже, чем купил. Хуже дела только у молодых инвесторов в акции, которых тоже обули сказками про дивиденды, долгосрочные инвестиции и графиками из прошлого, как все росло в нулевые. А уж по крипте какие сказочные графики в прошлом. Но фанатов крипты что- то поубавилось ;)

Дядя Федя (тётя Маша?), ты - дурак?

Мы лёгких путей не ищем!

Сразу видно, что вы этим никогда не занимались и теоретик, который наслушался каких-то блогеров. А когда вам практики говорят, что это мягко говоря не так, вы недовольны. Если вы уверены в своей правоте, зачем вы эту тему регулярно тут поднимаете? Я вас помню по прошлым темам. Зачем вам высмеивать каких то недальновидных инвесторов, заняться что ли больше нечем? Делом займитесь. И копите денег побольше на недвижку, может и у вас получится. Понятно что это дорого и у вас столько просто нет, чтобы не глядя в новостройку по 20 млн вкладывать

Так чем больше детей тем больше квартира нужна по метражу. Тем более в Москве хороший бонус для многодетных. Дают субсидию на недостающие метры.

ИИ нарисовал табличку. Получается, выгоднее всего брать жилье в Волгограде. Окупается арендой за 11,6 лет. Лучший результат среди миллионников в России. А хуже всего в Казани. Почти 21 год будет окупаться жилье. Как и все выкладки ИИ все это надо проверять.

Всё, уговорил, рожаем! А только эта.... тово.. а ипотеку надо будет потом отдавать, кредит этот?

Смирнов это самый известный практик. Если вы даже его не знаете, то о чем речь? . Он не только блоггер, но и владелец самого известного в России агентства недвиги. Регулярно у него тусовки с застроями, другими инвесторами и аналитиками. Я выгоды в недвиге не вижу ни малейшей. Поэтому, не беру. У меня достаточно недвиги было куплено ранее. Скорее склоняюсь продать недвигу, чем покупать.

Димыч??

Ок. У меня другой опыт. Успокойтесь главное и не доказывайте другим, что они не правы. Если бы у вас на самом деле была ликвидная недвига, вы бы видели сколько она стоит на входе и на выходе и сколько лет прошло от точки А до точки Б и не писали бы эту чушь здесь. Тусовщик вы наш с инвесторами. А я заработала только на купле-продаже последней недвиге 25 млн чистыми, купив ее в 2019 и весьма довольна. И флиппинг приносит доход до 30% годовых, на вторичке

В 2019 был совсем другой рынок и совсем другие цены, другая ставка ЦБ и шире - другая реальность. Какой смысл сравнивать 2019 и 2026? В 2020 какая ставка ЦБ была? 4,5%? А сегодня какая ставка ЦБ? И когда она будет 4,5% в следующий раз? Вот когда ставка ЦБ будет 8%, то можно будет задуматься об инвестициях в недвигу. Но такой ставки легко может и не быть в ближайшие 10 лет. Достаточно изучить, что происходит с ценами на недвигу в странах Латинской Америки с высокими ставками и плохой экономической политикой.

Давай меньше слов, больше дела. Пока ты болтаешь про инвестиции, люди делают. Ты и в 2019 тут писал, что недвижка невыгодно. Упс

Это не кредит а безвозмездная субсидия. Такую субсидию получили Тепляковы. В размере 28 миллионов в дополнение к своей однушки.

Что есть дело- то? Метры по завышенным ценам покупать? Зачем? Повторюсь, не вижу инвеста ни в какой недвижимости в России. Можно было бы шортить, я бы ставку сделал на снижение цен новостроек ;)

Что- то я сомневаюсь, что в Москве, просто так, за здорово живешь, раздают 28 миллионов ;)

Судя по комменту чуть выше, аж целая одна семья получила!!!

В 2019 я не писал, что недвижка невыгодно. В 2019 тут с питерскими обсуждал покупку гостиничных номеров в Питере и апартов. И хорошо, что не купил. Кому сегодня нужен туризм в Питер?

Ну и плюс, из 2019 года взлёт цен вообще не следовал. Например, кто мог предсказать ковид год спустя? Уже ковид все перевернул на всех рынках. Во- первых, это резкий рост безработицы. Для спасения экономики снижают ставку до 4,5%, а следом запускают неограниченную льготную ипотеку под 6%. Это все были непредсказуемые вещи, в принципе. Просто есть те, кому повезло, как повезло в крипте или золоте, например. И они везение выдают за свою офигенность и фундаментальные знания. А потом теряют деньги в других обстоятельствах, когда везение закончилось и рынок пошёл против них.

Вся информация есть в интернете. Там есть ряд условий.

И какие же это условия? ;) Я первый раз слышу ;)

Долго все перечислять. Ценз 10 лет в Москве и 5 лет регистрация на одном месте так же ухудшение жил.условий и развод должен быть более 5 лет назад. Малоимущность и площадь менее 10 метров на человека.Это так на вскидку. Многодетными считаются семьи с тремя и более несовершеннолетними детьми. Проверяют все, засчитывают даже развалюху в регионе полученную в наследство одним из супругов. Продали значит ухудшили ждите 5 лет.

Законодательство как раз "продуманное" для тех кто его писал, чтобы по льготной программе заранее себе купить, а когда уже цены выросли, вдруг поняли что по 10 квартиру покупали, что бизнес класс по льготке покупали, надо это резать, когда уже спроса нет, а кто спекулировал давно квартиры эти продали за двойную цену. Против ЕГЭ тоже все были, но его ввели и эскроу ввели, рассказывая что убережет людей, ну да в какой степени уберегло, теперь просто не могут купить. В 2019 цены еще были адекватные, до ввода льготки, причем на тот момент ипотеку давали под 8%, а потом значит ввели льготку 6.5% и почему-то цены х2, ну понятно почему, вливание денег из бюджета, а для людей эти 1.5% не такая разница чтобы скупать жилье. Опять же у кого-то может в 2018-2019 были деньги, а кто-то был студентом и прошло 8 лет уже, т.е. эти люди "студенты" должны быть купить себе жилье и создать семью за 8 лет, а теперь хрeн, вот вам и демография

Смысл в новострое чтобы ипотеку взять семейную, на вторичку ее не давали. Те кто покупает жилье, приносит максимум первый взнос, у них не остается денег на депозиты положить, их мечта это сдавать квартиру эту, чтобы она покрывать ипотеку, но они забывают что жилье строиться не быстро, за это время цены на всё растут, потом получаешь голые стены и чтобы сдать нужно сделать ремонт. Ремонт жилья с голыми стенами обходится из-за выросших цен в 2-3 млн рублей, и вот выкинув первый взнос, платя проценты, потом ожидание сдачи жилья, потом ремонт своими силами, деньги в ремонт, чтобы это сдать за 30к в месяц... Даже самый бомж ремонт в 1.5 млн будет на аренде окупаться 4 года, при условии что налог не платишь, а если налог платишь 13%, то уже 5 месяцев. Кто кого обманул...

Какие 1.5 ляма, если "своими силами"?

С точки зрения теории взлёт цен на недвигу в 2020- 2021 объясняется легко. Даже без льготной ипотеки. Льготная ипотека лишь резко усугубила ситуацию. Когда ставка стала меньше 5% в 2020, держать деньги на депозитах стало невыгодно. Под 4,5%. Плюс тогда ещё и налоги с депозитов тогда ввели. В итоге, огромная масса денег с депозитов хлынула всюду - в недвигу, акции и облигации. Рынок акций в 2020- 2021 вырос намного больше, чем недвига. Все как положено по экономичемкой теории. Но потом случился 2022 год и рекордный обвал акций, после которого никаких шансов восстановиться, возможно, и за 10 лет. А по недвиге продолжали действовать льготка, семейка, айти- ипотека, которые и не давали недвиге упасть также, как и акциям. Но сколько веревочке не виться, экономика и здравый смысл всегда возьмут своё. Сегодня масса депозитов перестала перетекать как в недвигу, так и в акции. 70 триллионов на депозитах не идут в недвигу. По отчётам ЦБ идут в денежный рынок и облигации и все. Плюс, депозиты перестали расти и триллионы просто в наличку в матрас- банк идут ;)

Это твои проблемы, что ты там видишь. А люди зарабатывают

Никак не объясняется взлет в 2 раза по цене в 2020-2021 году. Мы может фантазировать что куча людей сидят на деньгах и держат их на депозите, а потом снимают их с депозита и бегут покупать жилье, но это не так. Большинство живут от зарплаты до зарплаты и берут кредит чтобы взять первый взнос на ипотеку, у них нет никаких депозитов вообще. Люди тупо берут кредиты по максимуму внося самый минимум, а денег у них нет, они просто думают что дальше будет лучше, но потом начинаются сокращения и вся эта схема лопается. Помните 2014 когда "умные" брали валютную ипотеку, а потом когда курс вырос они пришли жаловаться, что им должны помогать. Также со льготниками, им должна вся страна, чтобы они квартиру в аренду сдавали. ИТ ипотека имела кучу ограничений, не каждый мог ее взять и если в какой-то момент не работает в ИТ компании, то ставка становится рыночной, а по льготке не было никаких условий

Кстати, Игорь Шимко, финансист, соведущий Смирнова, который Набиуллиной на каждой конференции вопросы задает, классную книгу посоветовал. "Подлые рынки и мозг ящера". Там одновременно много про бихевиоризм, когнитивную психологию, акции, облигации и недвижимость. В США за год до обвала недвиги в 5- 8 раз смеялись над теми, кто предсказывал падение цен. Мол, маргиналы какие- то. Смеялись над миллиардерами с Уолл Стрит, кто продавал жилье, видя надвигающийся кризис. А потом в Лос- Анджелесе, например, цены упали в 7 раз. С 350 000 долларов до 50 000 долларов. И у кого были деньги - получили жилье почти даром. Так блоггер, Вегабонд скопил 100 000 долларов, был уверен, что не купит никогда и тут в 2008 ему дали возможность купить сразу 2 квартиры в Лос- Анджелесе просто потому, что был кэш. Одна из причин того падения - все более расходящиеся цены между арендой и продажей. Прямо как сейчас в России ;)

Так и есть, разгон цен искусственный, поэтому при любой проблеме пузырь лопается. У нас сейчас тоже лучше иметь кэш, как минимум потому что рынок акций очень дешевой, куча компаний имеет потенциал роста 2-2.5 раза, а недвижка такого потенциала не имеет. Ставку не снижают, продать недвижку сложно, поэтому для инвестирования есть более интересные варианты. Если рост цен на жилье был оправдан, то и цена аренды должна быть вырасти в 2-2.5 раза, но она не выросла, это как раз и показывает что цены не недвигу надутые

Если цены растут, люди скупают жилье как горячие пирожки, то почему Самолет на грани банкротства? Застройщики радовались ценам и сверхдоходам, теперь свои же плоды пожинают

Никто не выдает за офигеные знания. Просто то, что недвижка растет - это база, поэтому инвестировать можно спокойно. То, что она выросла настолько - конечно просто повезло

Почему за 30 тыс в месяц? Я сдавала в Москве две квартиры до прошлого года, одну за 100 тыс (50 кв. м, новостройка бизнес-класса), другую сдаю за 300 тыс. (элитка). С какого потолка вы берёте эти цифры, убитая однуха без ремонта за на окраине в Москве сдается минимум за 50 тыс., это минимум!

Потому что на квартиры в Москве у людей даже в ипотеку нет денег, в подмосковье 30к аренда. В Москве от 45-60к аренда, кто давно снимает до сих пор за 45к, так что хз кому вы там что сдаете, тем более элитку, но суть была в том что цена аренда от стоимости самого жилья - копейки. Если вы сдаете за 100к, то эта квартира стоит 30-35 млн, ипотека рыночная на такую квартиру будет 250-300к в месяц, а снимать 100к в месяц

На элитку налоги поднимут, увеличив кадастровую стоимость, даже уже подняли, так что радуйся и так будет дальше со всеми и за всё жилье придется платить. Налоги не забывай платить со сдачи

Я понимаю это все. Квартиры покупались изначально для себя, потом планы изменились и они просто есть. А когда просто есть, надо сдавать. За 300 тыс это еще немного за такую квартиру, она больше 100 м. Если вы посмотрите сайты специальные, то там и за 500-700 тыс. есть варианты

Смешно элитное жилье "для себя", отмыв бабла обычный. У обычных людей нет денег на элитку и снимать за 300к жилье тоже, но откуда тебе фантазеру знать

Да, про Самолет можно триллер снимать - "От рассвета до заката".

От роста акций с 700 рублей на IPO до 6000 во время вакханалии льготной ипотеки и до сегодняшних 300 рублей за акцию и попыток крупных акционеров в прошлом году продать акции на Авито :))

Сейчас главный пример базы, как недвижка все время растет :))

Крах японского рынка недвижимости, известный как часть «потерянного десятилетия», произошел после лопнувшего финансового пузыря в 1990–1991 годах. Пик цен пришелся на 1988–1990 годы.

Масштаб падения:

Коммерческая недвижимость: В центре Токио (районы Гинза и Маруноути) цены упали примерно в 4 раза. По некоторым оценкам для отдельных объектов падение доходило до 80–90% от пиковых значений.
Жилая недвижимость: Цены снизились в среднем в 2–3 раза, а индекс стоимости жилья ушел в минус.

Длительность падения: Активное снижение продолжалось около 10 лет, однако общий период стагнации растянулся более чем на два десятилетия. Индекс стоимости жилья впервые вышел из отрицательной зоны только к 2010 году. Таким образом, номинальные цены падали или стагнировали почти 20 лет — с 1991 по 2010 год.

Восстановление: Полного восстановления до уровней 1989–1990 годов рынок так и не достиг.

При этом они продолжают пластинку, что цены на жилье растут, а они не будут продавать ниже и будут держать эти цены, ну пусть держут) Флаг им в руки)

С сайта IRN.

По оценке bnMAP.pro, продажи новостроек в Москве снизились до минимума с мая 2020 года. В августе 2026 года в новостройках столицы в административных границах было реализовано 174,4 тыс. кв. м. Это самое низкое значение с мая 2020 года – тогда было зафиксировано 128,4 тыс. кв. м.

Продажи новостроек оставляют желать лучшего во всей стране: в августе 2026 г. российские застройщики реализовали 1,8 млн кв. м жилья — на 16% меньше, чем годом ранее, сообщили в Аналитическом центра ДОМ.РФ. В июле снижение составляло 6% год к году. Объём поступлений в строительство также сократился на 16% — до 357 млрд руб. Ведь большинство россиян все еще откладывают покупку квартир до лучших времен.

Сейчас усушка семейной ипотеки даст значительно более мощное падение продаж.

И все равно не будут покупать при падении цен.

У потребителя такая психология.

Когда растут цены, надо бежать брать, пока не стало дороже.

Когда цены падают, надо подождать, вдруг будет еще дешевле?

Вот именно это на рынке акций сегодня.

Цены неприлично упали, а никто не берет, потому что боятся, что будет еще ниже.

Вот только в 2020 не было таких цен как сейчас, ну и семейная ипотека под 12% даст свои плоды быстро