Как понять объективную стоимость квартиры? Как работают оценщики?

Автор, идентичных вариантов полно, если Вы не будете заморачиваться на внешнем виде квартиры. В расчет идут только голые стены, а не то, что там ремонт сделан

Стоимость они складывают исходя из цены за квадратный метр(но так чаще в новостройках). А так цена определяется районом,этажом, материалом дома,расположением дома,годом постройки,состоянием квартиры и пр.вещей,ну и естественно,учитывая среднюю стоимость квартир с аналогичными параметрами

Сходные квартиры, цена за метр, престижность района. Допустим, если точно таких же квартир, как у вас, в продаже нет, смотрят на бОльшие с похожим качеством ремонта и считают цену за квадратный метр.
Удаленность от метро, наличие магазинов рядом и т.д.
Очень многое зависит в большом городе квартира или нет. В большом проще подобрать аналог и определить цену.
Разброс цен будет всегда, и разброс большой. Посчитайте сами по минимуму и по максимуму, чтобы была, так сказать, точка отсчета. При продаже квартиры риэлторы любят брать верхнюю границу цены, а то что потом квартира будет висеть непроданная год, их не волнует.

Да, понятно, что по схожим предложениям можно сориентироваться слегка - но это слишком большой разброс цен. И риэлторские туда закладывают, и в принципе разница может быть в полмиллиона и даже больше. Делаю сортировку объявлений по району, этажности, кирпичности, площади и т.д. - и то найдутся варианты с подобным внешним видом, но одна будет стоить 3,2, а другая 3,9.

Нам не для продажи, нам для расчетов внутри семьи. Поэтому важно, чтобы была выведена именно объективная стоимость, с учетом всех тонкостей: новизна дома, разница в стоимости метра в однушке и двушке, качество и давность ремонта, коммуникаций и даже вида из окна.
Вот мне и интересно - оценщики как это все складывают в совокупности в одну общую цену.

3.2 и 3.9 это не разница, это считай одна цена. Всего 20 разница. Точнее никак не оцените.

*20%

Как же так, если ремонт, например, включает стяжку пола, выравнивание стен, если кондер висит, трубы новые, проводка новая - неужели это не будет делать квартиру дороже?
В нашем доме квартира продавалась как-то - двушка 47 метров - в ней не было сделано ничего за 22 года. Деревянные окна, крашеные стены в ванной, туалете и кухне - такие, знаете, наполовину крашеные. Линолеум на полу, видимо, такого же возраста, что и сама квартира. Я могу понять, что, например, люстру и мебель легко поменять. Но неужели такая убитая квартира будет стоить столько же, сколько отремонтированная, с пластиковми окнами, с приличным полом и стенами?

Блин. Если это правда, то это очень печально.

Ищутся предложения в домах аналогичной серии, что и у вас, в том же районе, с тем же количеством комнат. Далее выясняется ( в разговоре с продавцом) чем данные квартиры отличаются друг от друга и от вашей квартиры, далее выясняется вклад в стоимость именной этих параметров, например понятно, что квартиры на первом и последнем этаже дешевле аналогичных, но расположенных на других этажах( минус 10 процентов для первого этажа и минус 5 для последнего), понятно, что квартира м поменянными трубами, проводкой, новыми окнами и т.п. будет стоить дороже аналогичной со старым ремонтом ( тут можно грубо посчитать стоимость данных затрат и просто приплюсовать эту сумму). Но надо понимать, что есть понятие избыточного ремонта, т.е. если у вас стоит золотой унитаз, то его плюсовать не надо, так как новому собственнику он без надобности, то же касается и вычурного ремонта

полгода читала объявления в интернете о продажах кв,тк планировали покупку квартиры в нашем городке,прикалывали некоторые особо жадные граждане,называвшие свою квартиру в курмышах"самым лучшим районом" или первый этаж втридорога или обычный ремонт евро.чудиков полно

Внутри семьи расчеты - вообще дело семейное. Как договоритесь между собой. Вам никто не оценит, нет такого - оценщик сейчас. Рынок недвиги лихорадит в последнее время. Продают кто во что горазд. Многие отвисают в рекламе, а продавать не торопятся.
Не морочьтесь, покурите форум Нерс и договаривайтесь сами внутри семьи полюбовно.

Насчет цены и ремонта - тут мысль простая, что продавцу его невыгодно делать, т.к. покупателю надо подешевле и быстрее продается самое дешевое.

Разница в стоимости квартиры сильно зависит от расположения. В моем городе, например, две квартиры в панели, абсолютно одинаковые по всем параметрам, но при этом расположенные- одна в центре, а другая в спальном районе- отличаются по цене сделок (а не выставленным даже) В ДВА РАЗА (естественно, в центре дороже в 2 раза)

к 14- то есть одна и та же серия домов, один этаж, качество ремонта, расположение дома по сторонам света, и т.д.

Вот о том и речь. Что на рынок ориентироваться не всегда получается, поэтому подобные объявления ничего не говорят о реальной стоимости.

Ясно. То есть тупо мониторинг рынка, поиск среднего и плюс-минус конкретника данной квартиры.
Об избыточности речи не идет, все в рамках функциональности и качества.

Спасибо за комментарий. Боюсь, что у нас полюбовно - это маловероятно(( Кто-то да останется обиженным.

У нас ситуация обратная - один район города, недалеко друг от друга (разные микрорайоны). Оба дома кирпичные. В одном случае двушка в более старом доме, в другом однушка в более новом, современном доме. И вот теперь надо понять, насколько двушка дороже однушки.
У двушки, соответственно, старый дом, старые лифт-подъезд, уже слегка усталый ремонт, который надо обновлять (тем не менее, база качественная есть), не очень удачная планировка. У однушки - отличный новый дом, грузовой лифт, парковка, шикарный вид из окна, огромный застекленный балкон, новейший ремонт, удобная планировка - но меньше площадь.
Кроме вот этой фактической разницы есть еще какой-то коэффициент стоимости метра - в однушках самые дорогие метры, а двушках дешевле, в трешках еще дешевле. Это плюс состояние квартир и разный возраст домов со всеми вытекающими приводит к тому, что тупо по метрам посчитать разницу в стоимости - 10 метров разница, метр в среднем по 70 т.р. - будет не совсем справедливо.

Оценщики для определения стоимости берут аналогичные вашей квартиры в том же районе, в доме аналогичной серии и этажности. А дальше корректируют стоимости в зависимости от состояния квартиры, удобства расположения и прочих отличий. Плюс еще корректируют на торг, поскольку в инете представлены цены предложения, а не цены, по которым эти квартиры потом купят. По квартирам рынок развит хорошо, поэтому посчитать и учесть все различия аналогов не сложно. Работа на час)

20, понятно, спасибо.
Новую квартиру реально посчитать нетрудно - даже в том же доме есть несколько предложений, кроме того, вокруг него, в микрорайоне, который весь целиком застраивался, тоже есть.
Сложнее со старой двушкой - один кирпичный дом среди панелек, похожих рядом просто нет. Похожие в относительно соседних районах стоят от 3.5 до 4.5.

Кто-нибудь знает, какая в среднем бывает разница между стоимостью метра в однушке и стоимостью такого же метра в двушке? В новостройках у нас продаются с разницей типа 5-8 тысяч за метр. Актуальна ли такая разница будет для вторички? Если, допустим, определить, что в однушке метр стоит столько-то, затем скинуть эту разницу - будет реальная цена или нет?

И что самое важное среи влияющих на цену факторов? (Район одинаковый, это я уже писала). Возраст дома? Инфраструктура рядом? Вид на реку?
Точнее, не что самое важное, а что может заметно влиять на цену.

Когда я расширялась, продавала однушку и планировала покупать двушку, то поняла, разница небольшая двушка-трешка на самом деле и там можно поиграть вариантами, купили трешку

оценивается квартира исходя из места расположения дома, этажа (первый и последний дешевле средних), отделки. Подробнее можно тут почитать в статье https://kapital-ocenka.com/services/otsenka-kvartiry