Как выросла стоимость вашей недвижимости в USD?

Моя квартира в долларах практически не изменилась в цене. Стоила 6, 5 млн рублей в 2010 году при курсе 25, сейчас стоит 20млн при курсе 82.

В 2011 году купила квартиру за 3,5 млн рублей, сейчас она стоит 30 млн рублей. Брала в ЖК, на этапе котлована, по договору соинвестирования, какой то серый договор, сейчас такого треша нет. Чуть тогда не кинули эти соинвесторы, сколько ночей не спала, слез пролила, в итоге обошлось. По долларам если посчитать, тоже выгодно. Эту стройку большинство людей стороной обходили, боялись, сейчас это очень популярный ЖК комплекс, в хорошем районе Москвы.

Хотела добавить, что несколько лет это было просто поле, котлован, как будто и строить не собирались. Но потом случилось чудо чудное и стройка началась! Мы с другими вкладчиками следили за каждым построенным этажом, и радовались как дети. 7 лет слез, надежд, ожиданий и вуаля как говорится. В нашем случае поговорка что жадный платит дважды не сработала, и мы счастливы.

Вроде общеизвестно, что цены в долларах сейчас ниже, чем в 2008 и 2013. И это при курсе 82. А что будет при курсе 125, скажем? Но это, если для инвестиций смотреть, тогда да, невыгодное вложение российская недвижимость, особенно сейчас. Но если вы конечник, как говорят инвесторы и недвига ваш потребительский товар для личного проживания, тогда должно быть по фигу. Для проживания важны 3Л - локация, локация, локация ;)

У меня, наверное, недвига выросла в долларах прилично. Лень точно посчитать. Брал в 2017 году, на дне рынка за 8 миллионов, доллар был 70. Сейчас стоит 30 миллионов и доллар 82. Но доллар 82 это очень и очень временно при текущих ценах на нефть. Самое печальное с российским рынком, что цены могут падать не только в долларах, но и в рублях. В 2008- 2009 и 2015 - 2017 цены на жилье падали и в рублях. Причина - высокая ставка ЦБ и недоступная ипотека. Хотя для конечника и новых инвесторов это наоборот выгодно - ждать дна рынка ;) Вот, допустим, у чела есть сейчас 10 лямов на однушку, он вложил в облигации, через 5 лет получил 23 ляма, а хаты все равно по 10. В итоге, он 2 хаты купит вместо одной и 3 миллиона еще на Ладу останется :)) Но это, при предположении, что все будет хорошо, не будет эскалации и ставка ЦБ пойдет вниз. Если будет гиперинфляция, то наоборот, недвига резко подорожает, а облигации не отобьют гиперинфляцию. Надо смотреть за бюджетом, графиком денежной массы и т.п. Пока скорее будет снижение ставки ЦБ, ибо у экономики уже очень серьезные проблемы во многих секторах.

Ну вы дорого заплатили за прирост в цене - большой риск и нервы.

Раньше ты писал, что брал за 10 )

Если у чела есть сейчас 10 млн. руб, то он может купить наличный доллар по 85 например.

Дождаться курса 120 и продать. Ждать придётся не больше года.

И вот тогда уже вложить в депозиты, или в облигации...
Так получится суммарный прирост больше.

Известен механизм, как защитить стоимость своей недвижимости в долларе.

Я сейчас покупаю опционы на фьючерс доллар-рубль,
на московской бирже, 86-й страйк, с датой экспирации 18.09
но уже понимаю, что надо брать лучше декабрьский,
который до 18.12.2025

Второй вариант, страйк 86000, стоит сейчас 8950 руб,
и он будет страховать от повышения курса $ до 18 декабря.

1 опцион = 1000 $

Какова вероятность, что мы увидим курс $ выше 86 до 18 декабря 2025 ? Она очень высокая.

Потому что и нефть стала сильно ниже, чем заложено было в бюджет.
И на днях Силуанов новый курс $ в бюджете озвучил: 94.4 средний по году приняли в расчёт.

За первые 4 месяца средний курс $ был 91.2, значит, оставашиеся 8 месяцев как минимум, нужно, чтобы его сделали 96.

С 86 до 96 это 10 тысяч рублей будет прибыль с одного опциона.
То есть, опцион принесёт до конца года прибыль более 100 %
на вложенные средства.

Если курс сделают ещё выше до конца года, например, 105, то там ещё круче получится, опционы вырастут в три раза.

Сколько надо купить опционов Call 86.0 с датой экспирации 18.12.2025 ? Чтобы зафиксировать цену квартиры в долларах по курсу 82 ?

30 млн / 82000 = 365 штук. Они сейчас по 9 тыс. руб. за штуку,
и будут дешеветь всё время, если доллар будет стоять на месте
или тем более падать.

А если доллар будет расти, то уже первая порция купленного опциона, например, 100 штук, начнёт приносить прибыль.

Вторую и третью порции опциона уже не получится купить по 9 тыс. руб, но так зато первая купленная порция станет плюсовать, и при росте хотя бы в моменте, курса $ до 96, она принесёт 1 миллион рублей.

Курс доллара легко могут в моменте сделать 100 до конца текущего года. Потому что мы год начинали со 100, и что удивительного будет, если и закончим на 100 или выше 100.

Мне не требуется защитить 30 млн. рублей, а нужно в районе 10-11 млн рублей защищать. Поэтому и опционов мне нужно меньше покупать.

Начал с покупки опционов на 400 тыс. в квартал, но надеюсь успеть докупить опционов по нынешней цене, когда высвободятся два накопительных счёта у меня (они были на 3 мес),
по 1 миллиону рублей.

В декабрьский опцион - я лично верю. Времени много до экспирации, и вероятность, что доллар выше 86 сходит до конца года - очень велика.

Моя квартира никак не выросла в $,
она в 2008-м летом стоила 500 тыс $,

потом были годы, что 255 $ стоила. То есть, упала наоборот
в долларах. Сейчас ? Ну-уу... 25.2 млн / 82 = 307 тыс,
то есть всё равно сильно ниже, чем в 2008-м перед кризисом.

Кроме того, делить нужно на реальный курс $, а не циферки ЦБ.

А реально наличный доллар нового образца сейчас купить по 86, а не по 82.

А вот в Турции, говорят, в долларах выросла в 4 раза !
И в Дубаях. Лет за 5-7 последних.

Доллар упал на 30% че теперь мерить то?

Нервы дороже, скачки доллара похожи на батут последнее время.

Да вот, даже с таким "упавшим" всё равно цена моей квартиры 307 тыс $, а в 2008-м была 500 тысяч !

А если бы в 2008-м эти 500 тыс поменять на рубли, и потом депозиты все годы ?!

И чего? Продать квартиру хотите за зеленые, никому не нужные в нашей стране бумажки?

Может отойти на 75 на весь следующий год, обстановка благоприятствует.

Это прекрасно, если действительно батут !

Потому что тогда можно лесенкой доллар покупать на снижении, порциями, и так же порциями на росте продавать.

Стандартный алгоритм торговых роботов-сеточников.

Купил по 90, цена снижается - докупил по 80, потом по 70...

Цена качнулась вверх с 70 до 80 ? Взял, продал те доллары, которые по 70 покупал.. и т. д.

Цена с 80 вверх до 90 ? Продаём ту порцию долларов, которую покупали по 80...

Нет, сейчас не хочу ничего продавать.
Квартира единственная.

Сейчас у меня задача защитить рубли от уже проданной недавно квартиры. Они на депозитах, но депозиты под 21 %,

и я не хочу, чтобы через год курс $ оказался бы 150.

Потому что тогда смысла не было в таких депозитах.

Не будет такого. Так долго власти не могут искусственно поддерживать столь низкий курс. Курс заложен в бюджеты,

и огромная недостача в бюджете появляется.
Правительство не может свести концы с концами.

Такое бывало в России в прошлые годы. Власти искусственно поддерживали узкий коридор $ с 30 до 33.

Но это было возможно лишь при нефти по 140 !
Или по 125.

Но никак не при нефти Urals ниже 50.

Потом плотину прорвало, естественно, и в 2014-м мы с 33 увидели цифру 70, а после ночного !

Экстренного заседания ЦБ все увидели в 2014-м и курс 80.5

Ничего я покупать не буду, пока в своем уме

Я бы покупал. Но нет достаточного хода цены вверх-вниз ! (

Сейчас только на бирже через опционы покупаю-продаю через изменения на каждые пару рублей за доллар.

Тут ещё важно иметь, на что покупать-то ?

А то, в предыдущие годы видел глазами возможности
- да не на что было покупать.

Акцию сбербанка можно было купить дважды дешевле 100 рублей,
с марта 2020-го года !

Разве плохая была бы покупка ? Потом 350 становилось.
И сейчас 310.

Результаты ни на каких рынках не гарантированы. Будь то рынки валюты, недвижимости и облигаций. И особенно в сложные, нестабильные времена с постоянными "черными лебедями" никаких "вложений верняк" не бывает. "Верняк" бывает в стабильной и предсказуемой ситуации.

Много букаф. Сколько заработал уже на спекуляциях и своих умных ходах? Чтобы понять стоит ли овчинка выделки :)

Да что там :) Акцию Сбербанка в 2002 году можно было за 1 рубль купить. Или квартиру в Москве за 1 миллион рублей в 2004 году. Осталось перенестись с нынешними капиталами и знаниями в 2002- ой ;) Потанин вот заявил, что хочет вернуться в 1989 год с нынешними знаниями ;) Жаль, машину времени еще не изобрели. Я бы того в 2014 году на все купил акции Пик по 40 рублей и продал бы в 2021 за 1600 рублей, а потом на все купил бы доллары по 52 рубля в 2022 году и продал бы за 110 ;) Уже был бы миллиардером и попивал апельсиный сок на Бали, а не шел бы в вонючий опенспейс :)

У Правительства есть разные ходы. Всегда можно сократить размер бюджета, отказавшись от чего-либо. Например, от замены бордюров. Это ход 1. Всегда можно нарастить долги через выпуск ОФЗ. Это ход 2. Девальвировать рубль. Это ход 3. Поднять налоги. Это ход 4. У каждого хода свои издержки. Пока все брокеры и банкиры ставят на падение рубля к доллару. И причины просты. Падение цен на нефть. Типа импортеры распродадут склады авто к лету и тогда им портребуется покупать доллар для завоза новых авто. И доллар так долго держится низко, потому что склады авто не пустуют, все ждут падения ставки ЦБ, чтобы более выгодные кредиты брать на покупку авто и техники. Это обрушило продажи авто и техники, снизило спрос импортеров на доллар и курс доллара. Еще одно объяснение. У экспортеров раньше облигации были в валюте, а теперь замещайки с выплатами в рублях. И им не нужно копить доллары для выплат по облигациям. Поэтому они тоже сливают доллар, чтобы рубли положить на депозит под 20%, а по облигациям- замещайкам заплатить 7%. Профит.

В 2011 мы покупали 1к "студию" 30м2 за 1 470 000 р. Или 49 тыс долларов. Но это была доля в новом районе в поле. Небольшой сибирский областной центр.
Сейчас такие продаются за 5 500 000 р. Если по курсу банка 84, то 65 тысяч. Но сейчас весь район полностью построен, школа, детсад, магазины, закрытая парковка. Тогда был пустырь.

Наверно, но когда наконец то получили ключи и оформили собственность по суду, от сердца отлегло. Хотя я все 7 лет снимала квартиру в Москве, пока эта строилась. И ребенок, рожденный в год покупки, в школу пошел еще на сьемной квартире. Но у меня все равно денег в обрез было, и не хватило бы тогда полноценную квартиру купить, ипотеку не рассматривала, потому что не работала и находилась в декрете. В общем тут или пан или пропал.

Это ещё фигня ! ))

Мы с Вау в 2017-м торговали криптой, Doge, она на 100 $, я на 5000.

Я его продавал-покупал туда-сюда, а ничего мне тогда не стоило просто его оставить.

Потом этот "доге-коин" вырос в долларах в 2200 раз ! ))

Читаю всяких инвесторов и авантюристов в телеге. Про то, что в Москве невыгодно инвестировать в недвигу пишут все. В Израиле вот приводят огромный рост в долларах. А сейчас все дельцы со всего мира бегают в Африку. Памп, говорят, в ЮАР устроили. Рост недвиги и рост рынка акций всегда бывает, когда есть рост экономики и есть толпа инвесторов, желающих купить. В Москве не будут расти цены просто потому, что не будет иностранных инвесторов с бабками и нет роста экономики. "Уровень жизни не главное" (с). Некому пампить рынок. Пампит рынок в России исключительно льготная ипотека, которую прикрыли. Спрос не от куда брать. В рублях недвиге расти не на чем, не то что в долларах.

Там есть тонкие моменты.

Смотря какие цели... Смотря какова исходная позиция.

Хорошим будет расклад, когда тебя и такой исход устраивает.
И противоположный исход тоже устраивает.

То есть, в основнеом это ситуации, не когда попытка голой спекуляции. А когда ты хеджируешь уже имеющееся что-то.

Квартиру... Рубли свои на депозитах... Или доллары свои наличные в банковской ячейке...

Или ещё что-нибудь хеджируешь.

Например, люди хеджируют акции свои купленные на MOEX.

Удерживаешь ты сбер, ждёшь дивидендов в июне. И не хочешь сейчас его продавать. А он по 300 допустим, и начал падать.

Вот в таких случаях купить опцион Put - это полезная идея, и она даёт эффект.

Аналогично, Илья Коровин учит: Купил ты газмпром акцию по 130.

И в принципе, ты не собирался её держат вечно. А по 160 собирался продать по-любому.

Тогда можно продать опцион Call 160-го страйка, и безрисково на халяву лишнюю денежку поиметь.

И так делать он предлагает каждую неделю. Или каждый месяц.
Если цена в данном месяце не дошла до 160, то ты просто денежки дополнительные себе в карман.

От продажи не исполненного колла. А если когда-нибудь дойдёт цена до 160 - так ты и сам собирался акции по 160 продать.

Именно поэтому в списках форбса есть долгосрочные инвесторы и нет спекулянтов. Хотя рынок РФ не благоволит долгосрочным инвесторам, потому что постоянные кризисы, смена векторов и нет долгосрочных планов и стратегий.

Огр, ты будешь смеяться, но верняки есть )

Хотя их и приходится долго выискивать среди тонны информации.

Вот я тебе например, аж 3 верняка смогу назвать !

Первый: имеешь акцию и у тебя есть задуманная цель, по какой цене ты её станешь продавать. По этой цене, если он вообще есть на МОЕХ для такой акции, ты продаёшь опционы Call каждую неделю. Со страйком, равным твоей целевой цене.

Второй. Если первая инструкция от Ильи Коровина, то эта - от некоего блоггера и продавца торговых роботов под названием "Трейдинг с роботами" на Ютубе.

Есть акции.. Есть фьючерсы на большинство ликвидных акций.
Фьючерсы находятся в контанго, и это их нормальное состояние
- они и должны быть дороже акции.

У фьючерсов есть дата экспирации, например, раз в квартал.
В момент экспирации цена фьючерса становится равной цене акции.

Это прописано в спецификациях на МОЕХ. Это - гарантировано.

И вот... Этот блоггер предложил набирать акцию порциями,
лесенкой. Когда цена идёт вниз против тебя.

И всё время вычисляет среднюю цену покупки.

Когда количество акций станет как в одном фьючерсе - он перестаёт набирать акцию, и шортит 1 фьючерс.

В экспирацию они схлопнутся и взаимно погасятся. Убыток - ноль.
Но ! Нужно будет, для этой порции акций, оставить их и фьючерс и ждать экспирации фьючерса.

И так, рано или поздно, удаётся набрать порцию акций, для которых цена развернулась и попёрла вверх.

Эта порция не будет захеджирована фьючом. Потому что шортим фьюч лишь когда средняя цена покупки порции акции станет равна текущей цене фьюча.

Безрисковая торговля.

Мне Черемушкин больше нравится с его неубиваемым портфелем, которым ничего бы не было даже в великую депрессию ;) А именно вот так. 1) 25% акции. 2) 25% облигации. 3) 25% недвижимость. 4) 25% золото. И постоянная ребалансировка, чтобы пропорции все время были под 25%. Любой кризис припеваучи проходит портфель. Нет ставок в портфеле. Или сразу ставка на все ;) Акции и недвига - это ставка на позитив, низкую ставку ЦБ и экономический рост. Тогда это взлетает до небес. Золото - это ставка на эскалацию, торговые войны и нестабильность. Ставка на негатив. И золото куда сильнее доллара растет. Потому что инфляция и в долларе есть. И деньги любые, рубли или доллары, дешевеют каждый день. Облигации - ставка на негатив, высокую ставку ЦБ, плохой экономический рост и кэш флоу для покупки дешевеющих в кризис активов.

Третий способ безрисково получать некую денежку.

Это для тех, кто усредняется, или что то же самое, набирает позицию по акции "лесенкой".

По нескольким ценам набирает позицию по акции, по мере снижения её цены.

Вот для таких, при первом усреднении акции, одномоментно открывается позиция в шорт по этой же цене, и на этот же объём, которым ты усредняешь на первом счёте. Шорт фьчерса на эту акцию.

Шортишь ты фьючом. И что получается ? Если цена вниз, то ты через расстояние заберёшь прибыль от шорта фьюча.

Если цена вверх ? То у тебя с цены первого входа в акцию
(по самой дорогой цене) - вверх тянет позиция больше, чем вниз тянет позиция по фьючу.

Ты плюсуешь начиная с цены самого дорогого входа.

Безрисково забираешь в противоположную сторону прибыль от шорта фьюча. Шикарно работает !. Я это проделывал десятки раз !

Много ты особо не заберёшь с шорта фьюча, но раньше этих денег у усредняльщиков просто не было !

Прилагаю скрин, который я делал для пояснения. Шорты в противоход, начиная с первого усреднения.

Когда размер капитала становится такого размера, что тебя устраивает и 10 % годовых...

То да ! Тогда его идеи, и такие как у него, актуальны.

Хотя Черёмушкин занимался, и занимается весьма опасными вещами !

Он опционы продаёт ! Непокрытые. Не покупает, а продаёт опционы.

Это самое опасное действие в трейдинге, и уже разорялись куча преподавателей опционов, миллионеров, миллиардеров и фондов разных.

Черёмушкин отдаёт часть денег на дефай, на де централизованные крипто-биржи. Стрейкингом там всяким балуется.

Но он USDT и крипто-монеты фактически в интернет перечисляет неизвестным Васям, которые могут и исчезнуть, и просто присвоить все его деньги.

Не любой ! Есть видео Дениса Стукалина, где он рассказал
про потухшие глаза Дмитрия, когда он получил просадку 80 % по своим акциям.

Потом он ещё раз имел просадку 50 % от портфеля в дни начала СВО. Но он уже более философски отнёсся второй раз.

В Москве никто не хочет работать с СНГ, только свои наверное и работают с ними, и говорят они же, что невыгодно. Потому что куча рисков, вплоть до депортации и запрета въезда, кидалово, мошенничество и прочее. Поэтому пишут это лимитрофы).
Биржа в ЮАР - обычная "кухня", они постоянно девальвируют валюту как в Венесуэле той же, это для лудоманов, и ни одна нормальная биржа тебе не позволит даже шортить валютные пары на эти валюты.
Там опционы из воздуха берут и цены рисуют как на базаре во время курортного сезона на постсоветском юге торгаши-нелегалы.
Крайне ненадёжный рынок, это не Китай с его тихой гаванью и не азиатские рынки.
Меньше телегу читай).

Я про рынок недвиги. Причем тут опционы и т.п.? ;) Это особая когорта инвесторов - инвесторы в недвигу. И я раньше на их форумах сидел. Это много времени отнимает, как вторая работа. Я так и свою купил. Обычно все топы инвесторов в московскую недвигу ругали проекты. Писали "инвеста нет", "ерунда". На единичные проекты взгляды разделялись. А тут был праздник, вечеринка, первый день продаж со скидкой, весь форум написал - надо брать, я приехал в первый день и 19 этажей уже забронировано, я 5 часов ждал в очереди, в это время играли диджей, безлимитно разливали коктейли и кормили фуа- гра на убой. Я напился хорошо к своей очереди и хоть юристка мне в телефон говорила про риски, я все подписал, т.к. уже хорошо выпил. В итоге, одна из лучших инвестиций в жизни. Спасибо форуму и топ- инвесторам :)) Попал на старт, что называется ;)

Тут уже набило оскомину повторять, что бумажный убыток в 50% это нормально и неизбежно. У лучшего инвестора в истории Баффета падение портфеля на 50% было 4 раза в жизни. Паниковал лишь в первый раз. Баффету принадлежит фраза "Если вы не готовы терпеть просадку в портфеле в 50%, вам нечего делать в акциях". А то многие слишком переоценивают себя. Говорят, что готовы к просадке в 50%, но паника, истерики и уходы с рынка начинаются уже при падении рынка на 10- 20%. Надо честно ответить себе - готов или нет? И никогда не инвестировать в акции, если не готов. Тем более, на 100% от депо. Не готов к акциям, иди в недвигу, облигации и так далее. Благо, там бывают очень серьезные доходы. Как сейчас в облигациях, например. У меня в начале 2022 года 25 миллионов в акциях превратились в 11 миллионов, а потом биржу закрыли на месяц и многое заморожено до сих пор. Бросил ли я инвестиции после такого? Нет. Значит, я готов к акциям ;)

По всем Гарвардским учебникам, при повышении ставки ЦБ акции и недвижимость должны падать в цене. Это неизбежно почти в любой стране. Акции должны падать быстро и резко, недвижимость медленно с лагом и несколько лет. Акции фактически на дне или около того. Недвиге еще погружаться вниз не один год. При снижении ставки ЦБ сразу будет дикий памп в длинных офз и корпоратах, следом за ним пойдет рост в акциях. Рост во всех этих трех классах активов будет на протяжении всего цикла снижении ставок и особенно бурным станет при особо низких ставках. Тогда- то можно и продать на хаях. Недвига потом тоже резко развернется снизу вверх. Всегда так было в России. Россия не уникальна. Все по закономерностям из гарвардского учебника ;)

Собственно, рынок уже видит и прайсит снижение ставок в длинных корпоративных облигациях. И там цены выросли особо сильно на фоне снижения ставок по вкладам. Облигации сегодня моднее акций, эфиры по облигациям сегодня на пике диких доходностей вытеснили значительную часть эфиров по акциям, недвиге и валюте ;) Многие спекулятивно зарабатывают на размещениях. Многие размещения длинных облигаций приводят к быстрому росту. + 10% за пару недель - это новая норма. Только бумага разместилась по 100% и вот уже через пару недель торгуется по 110%.

Брала за 2,5 млн, доллар тогда был 35, сейчас такая квартира 8 млн, доллар 82.

В 2 раза выросла цена за 6 лет.

Вы правы! Непонятно как формируются цены на недвижимость в России. Если бы цены на недвижимость были привязана к доллару, то при падении курса доллара цены на недвижимость должны падать. А они растут. Я могу это объяснить только тем, что люди боятся потерять деньги и раз курс упал, поднимают цены на жилье. Но курс доллара создан искусственно, он не отражает реальность русской экономики

Боже мой, это сколько ж здоровья на этом потеряли и нервов!

А что за доллар нового образца? Это синий с полоской или ещё что-то? А то я живу в Америке и не в курсе, что это за новый доллар ходит по России?