Гость
Статьи
Купить много квартир и …

Купить много квартир и сдавать - реальность?

Допустим, у меня есть квартира-однушка стоимостью 1.5 млн рублей, я её сдаю за 15 тысяч рублей, это мои нетрудовые доходы. Я коплю эти 15 тысяч, откладываю зарплату и живу с родителями, которые помогают с деньгами, выходит 65 тысяч в месяц. На накопление 1.5 млн рублей потребуются два года, я куплю ещё одну квартиру и сдам, получу 30 тысяч нетрудовых доходов в месяц. Повторим схему, но теперь мы откладываем 80 тысяч в месяц, копим, покупаем ещё, получаем 45 тысяч в месяц и так ещё и ещё... в итоге получаем много квартир в собственности и пассивный доход. Задача: найдите в моей гениальной схеме дыры, что я не учла и почему это не сработает в реальной жизни. Потому что у меня здесь всё получается шикарно, а в действительности так быть не может

Автор
103 ответа
Последний — 02 января 2019, 23:09 Перейти
1.
Гость

Вы не учли налоги, ремонт и поиск арендаторов.

2.
Ололошеньки

Квартплата, ремонт, профилактика ремонта, мебель.
А что за город такой, где однушка ценой 1,5 ляма в аренду 15к стоит?

3.
Гость

жаль родителей в этой схеме, которые великовозрастную дочуру должны содержать, пока она копит что то там

4.
Гость

Ликвидность 15 тыс с 1,5 млн очень высокая, это правда так? Или квартира с очень хорошим ? Да, ремонты не учли, если покупаете за 1,5 голые стены.

5.
Гость

Ремонты, мебель, уборка после съезда арендатором, коммуналка, простой квартир между арендаторами, реклама и агентские агентам, удорожание новых квартир для покупки и обесценивание уже имеющихся квартир в старом фонде, конкуренция снижающая цены.
В общем сдавать квартиры - это бизнес только в растущих городах, куда все больше наезжают. В России это только вроде Москва, Краснодар и Новосибирск. В других выгоднее будет держать деньги банально в банке. Или в инвестиционной компании

6.
Гость

вот только про банке и инвесткомпании категорическое НЕТ
вы автор забыли инфляцию и то что вас могут уволить
а также то что конбюктура по вашему городу если вы живете не в Мск или Питере может измениццо. кто из украинцев например знал про такую ж в их городах?
вкладываться в валюту разных стран и в стройку было выгодно в свое время. а сейчас низкие ставки по ипотеке. но риски безработицы очень велики.

7.
Гость

это где однушки за 1,5 и их съем за 15?

8.
I

На Youtube есть канал Мама отличника - там тетка (55 лет) в Краснодаре по такой шеме работает и живет припеваючи.

9.
Гость

Если принимать вашу информацию так, как она есть, без привязки к жизненным реалиям, а также квартира уже с отделкой и мебелью, то не учтена только квартплата и, возможно, общедомовые расходы, если они существуют. Так что в теории всё просто замечательно, дерзайте! :)

10.
Урсула

Это отличная схема для женщины. Но в целом, это неприкольная схема. Квартира, как финансовое вложение, имеет низкую ликвидность. Полтора миллиона можно вложить так, чтобы получать 200 тысяч в месяц, а не 15. Конечно, имущество, недвижка - это хорошо и это надо иметь, но как доп. к другим доходам. Но это если рассуждать в общем. В частности для отдельно взятой девушки варик отличный. Совет: вкладывайтесь в том числе в коммерческую недвигу, она выгодней для сдачи в аренду.

11.
Гость

ремонт (от 300 тыщ, если с нуля), мелкий ремонт (кран поменять, ручку двери, замки, счетчики - в среднем тыщи три в месяц плюс-минис), налоги, расходы на поиск арендаторов (в тех краях, где однухи стоят 1,5 млн однуху за 15 + ку сдать - это ваще удача).

12.
Урсула
Гость

жаль родителей в этой схеме, которые великовозрастную дочуру должны содержать, пока она копит что то там

Некоторые родители с удовольствием помогают детям. Иначе смысл их рожать?

13.
Гость
Урсула

Некоторые родители с удовольствием помогают детям. Иначе смысл их рожать?

ну так детям, маленьким таким. а не взрослым теткам. две тетки на кухне - это всегда катастрофа, даже если они мать и дочь

14.
Гость

Вы не учли роста инфляции.Пока вы копите на следующую квартиру,они резко могут подскочить в цене,а уровень ваших доходов может остаться прежним.К тому же,квартиранты разные бывает и некоторые так умудряются "убить" жильё,что все накопленные за год средства с неё уйдут полностью на ремонт и ещё может не хватить.За услуги жкх тоже накладно платить.

15.
гость

Вы забыли коммунальные платежи по квартире, 3000-4000 ., возможный простой в несколько месяцев, свои хотелки, пусть и недорогие, но они будут, ремонт в новых квартирах. С плохоньким ремонтом за 15 000 р. в нашем городе не сдашь. Непредвиденные расходы (кран поменять и т.д. и т.п.)

16.
Гость
Гость

Вы не учли налоги, ремонт и поиск арендаторов.

А также рост цен на квартиры. Через 5 лет ваша однушка уже будет стоить как минимум 2 млн, а не полтора, а вот сдать ее дороже вряд ли получится

17.
Гость
Ололошеньки

Квартплата, ремонт, профилактика ремонта, мебель.
А что за город такой, где однушка ценой 1,5 ляма в аренду 15к стоит?

Не знаю видимо в мечтах авторки. Мы с мужем сдаём его добрачную двушку 48 квадратов с нормальным ремонтом и полным набором мебели и бытовой техники за 10+ коммуналка. Однушки в таком же состоянии идут за 7-8, если евроремонт 10-12, но делать его дорого и убьют за полгода, не окупается. К слову однушка у нас стоит примерно 1.5-2, двушка 2-2.5 млн, город Омск

18.
Гость

Инфляция, ремонты, простои. Могут налог увеличить на неединственное жильё. Ещё в ЖЖ читала статью, со временем демографическая яма нас все таки настинет, и таким образом, что жилья будет много, ибо строят много, а людей мало, и сдавать будет некому, и продавать.

19.
Гормон роста

Да все неплохо, автор, только поставьте себе цель - не "как можно больше квартир", а какое-то определенное число. А то вы так всю жизнь будете экономить, пытаясь купить следующую квартиру, ну будет у вас к старости их ... 10, например. И куда вы будете эти деньжищщи девать?)) Я бы уже начиная со второй часть дохода стал вкладывать в более рисковые, но и, возможно, более прибыльные проекты - это всегда легче, если вы знаете, что в случае чего у вас есть подстеленная соломка.

20.
Гость

Налог на недвижимость хотят ввести охереннно огромный, вот не знаю, будет ли это выгодно....

21.
Гость

Покупать квартиру для извлечения дохода от сдачи невыгодно. Вложения будут отбиваться лет 20-30.

22.
Гость
Урсула

Полтора миллиона можно вложить так, чтобы получать 200 тысяч в месяц, а не 15. .

Доходность 160% годовых? Не смешите меня.
Как говорится, 3,14-здеть - не мешки ворочать.

23.
Гость

Урсула, откройте курсы для инвесторов тогда, раз вы такая умная и умеете получать 160% годовых. А то инвесторы, бедолаги, мучаются, считают 30% годовых очень доходной, но и очень рисковой инвестицией. А тут оказывается так просто можно 160% иметь ))))

24.
Гость

Автор, так где такие выгодные квартиры продают? Просветите нас, может быть тоже там купим и будем получить по 12% годовых. Даже выше, чем банковский вклад.

25.
Гость
Гость

Покупать квартиру для извлечения дохода от сдачи невыгодно. Вложения будут отбиваться лет 20-30.

Так две задачи решаются: в недвиге основную сумму сохранить и ежемесячной суммой от аренды приумножить

26.
Гость
Гость

Автор, так где такие выгодные квартиры продают? Просветите нас, может быть тоже там купим и будем получить по 12% годовых. Даже выше, чем банковский вклад.

Челябинск

27.
Гость
Гость

жаль родителей в этой схеме, которые великовозрастную дочуру должны содержать, пока она копит что то там

Это идея родителей. Они обеими руками за. И вообще родители, возможно, полагают , что родили дочуру для себя и она просто обязана жить с ними и ухаживать за ними, никуда не отпускают, привязывают к себе и фиг устроишь личную жизнь с такими родителями. Так они млгут держать при себе до гробовой доски своей или дочуркиной, смотря кто раньше помрет. Так тоже бывает.

28.
Гость
Урсула

Некоторые родители с удовольствием помогают детям. Иначе смысл их рожать?

смысл рождения ребенка в том, чтобы всю жизнь его содержать? Или помогать деньгами? О дитятко великовозрастное не хочет родителям в старости помогать?

29.
Гость
Гость

Так две задачи решаются: в недвиге основную сумму сохранить и ежемесячной суммой от аренды приумножить

Положите деньги на вклад в тот же Сбер и живите с процентов.

30.
Гость

Вся авторова схема одна сплошная дыра. Я риелтор и опишу свое видение ситуации. Есть грубая,но в целом верная схема: цена квартиры/200 мес=месячной аренде. У вас это 7500, а не 15000, значит нет такого соотношения купить за 1,5 и сдать за 15. Купить за 2800-3200 и сдать за 15 более реальная схема.
Далее, доходность от сдачи в аренду 6,5-7% годовых считается нормой и даже неплохой, отсюда вывод - даже депозит выгоднее аренды,хоть и более рискованно.
Вы не учли амортизацию квартиры - ремонт,мебель,техника,коммуналка,простои между жильцами, агентские комиссии, налоги. Все это снижает доходность.
Вывод из вашей схемы: она нереальна.

31.
Гость
Гость

Вся авторова схема одна сплошная дыра. Я риелтор и опишу свое видение ситуации. Есть грубая,но в целом верная схема: цена квартиры/200 мес=месячной аренде. У вас это 7500, а не 15000, значит нет такого соотношения купить за 1,5 и сдать за 15. Купить за 2800-3200 и сдать за 15 более реальная схема.
Далее, доходность от сдачи в аренду 6,5-7% годовых считается нормой и даже неплохой, отсюда вывод - даже депозит выгоднее аренды,хоть и более рискованно.
Вы не учли амортизацию квартиры - ремонт,мебель,техника,коммуналка,простои между жильцами, агентские комиссии, налоги. Все это снижает доходность.
Вывод из вашей схемы: она нереальна.

Автор,не слушайте завистников.Все вполне реально.Агентские платят арендаторы,если что.Можно брать залог за месяц вперёд,и если квартиранты покоцают мебель или ремонт,залог не возвращается.Искать арендаторов-тоже бесплатно,-есть интернет.Многие так живут сейчас,так что дерзайте.Единственное,я считаю,копить невыгодно,-выгоднее брать ипотеку минимальную и квартиранты пусть ее и платят,-Вы ничего не теряете.Удачи!

32.
Я так думаю

Автору : ваша схема вполне рабочая . Доход может быть существенно выше если сдавать посуточно .
Есть риск нарваться на нерадивых арендаторов которые засрут квартиру . Так что нужно быть готовой в целях экономии организовать ремонт собственными силами . Мебель , бытовую технику можно покупать б\у .
Есть риск что затопите соседей или вас затопят . Но любой бизнес - это риски . Налог с аренды 6% , это минус 900 руб исходя из заявленной вами ставки аренды . По коммунальным услугам не понятно входят они в указанные вами арендные платежи или нет .
Свободные деньги - накапливаемые вами на покупку очередной площади - нужно или держать в банке под проценты или вкладывать в другие финансовые инструменты , хотя не думаю что вы готовы к экспериментам ))
Очень многое зависит в успехе вашего мероприятия от того насколько удачно расположение вашей арендной квартиры и умения разбираться в людях .

33.
Гость
Гость

Автор,не слушайте завистников.Все вполне реально.Агентские платят арендаторы,если что.Можно брать залог за месяц вперёд,и если квартиранты покоцают мебель или ремонт,залог не возвращается.Искать арендаторов-тоже бесплатно,-есть интернет.Многие так живут сейчас,так что дерзайте.Единственное,я считаю,копить невыгодно,-выгоднее брать ипотеку минимальную и квартиранты пусть ее и платят,-Вы ничего не теряете.Удачи!

Вы тут рекламу какого банка продвигаете насчет ипотеки?

34.
Гость
Я так думаю

Очень многое зависит в успехе вашего мероприятия от того насколько удачно расположение вашей арендной квартиры и умения разбираться в людях .

Ну вам же риэлтор описала. Стоимость квартиры равна 200 ставкам ежемесячной арендной платы. Для Москвы 240 ставкам. Удачное расположение приводит к росту аренды, но и стоит изначально дороже. Соотношение сохраняется.

35.
Я так думаю
Гость

Вся авторова схема одна сплошная дыра. Я риелтор и опишу свое видение ситуации. Есть грубая,но в целом верная схема: цена квартиры/200 мес=месячной аренде.

Этот расчет применим к вашей конкретной ситуации . В других городах , или даже районах одного города расчет может отличаться как минимум в два раза .
Так же цена зависит от состояния квартиры . Если автор может довести квартиру с минимальными вложениями ( знал таких людей ) до отличного состояния - цена аренды может быть выше на 20-30 % от средней по рынку .
Периодически пользуюсь услугами посуточной аренды квартиры . Хочу заметить что не так часто попадаются квартиры в которых хотелось бы остановиться еще раз .Хотя требуемые вложения зачастую крайне незначительны .
Ноооо- все норовят рубить бабло на скаку ,не заморачиваясь с нюансами - возможно итак им хватает .

36.
Гость
Гость

Автор,не слушайте завистников.Все вполне реально.Агентские платят арендаторы,если что.Можно брать залог за месяц вперёд,и если квартиранты покоцают мебель или ремонт,залог не возвращается.Искать арендаторов-тоже бесплатно,-есть интернет.Многие так живут сейчас,так что дерзайте.Единственное,я считаю,копить невыгодно,-выгоднее брать ипотеку минимальную и квартиранты пусть ее и платят,-Вы ничего не теряете.Удачи!

Успокойтесь,я не завистница, я сама провернула такую схему с той разницей,что меня родители не содержали. В том виде,в котором автор написала,схема не рабочая,многое не учтено, рассуждения теоретика,а не практика.
Ниже написали,что налог 6% с ее ставки аренды 900р/месяц, но не написали,что это открытие ИП и обязательные взносы в ПФР и омс - там 32 с чем-то тыщи,если не ошибаюсь, что ещё минус 2700 в месяц, итого только на налогах минус 3600 в месяц. А ещё минус коммуналка (ее на жильцов не повесишь,при такой ставке аренды,уж давайте будем реалистами), ремонт,мебель техника... Так что, автор, более тщательно продумывать схему,она рабочая,но не в тех цифрах,что вы представили.

37.
Какой-то человек
Урсула

Это отличная схема для женщины. Но в целом, это неприкольная схема. Квартира, как финансовое вложение, имеет низкую ликвидность. Полтора миллиона можно вложить так, чтобы получать 200 тысяч в месяц, а не 15. Конечно, имущество, недвижка - это хорошо и это надо иметь, но как доп. к другим доходам. Но это если рассуждать в общем. В частности для отдельно взятой девушки варик отличный. Совет: вкладывайтесь в том числе в коммерческую недвигу, она выгодней для сдачи в аренду.

Давай ещё тупые советы. Все улицы в надписях аренда, в х не упёрлась твоя коммерческая недвижимость никому.

38.
Гость
Гость

Успокойтесь,я не завистница, я сама провернула такую схему с той разницей,что меня родители не содержали. В том виде,в котором автор написала,схема не рабочая,многое не учтено, рассуждения теоретика,а не практика.
Ниже написали,что налог 6% с ее ставки аренды 900р/месяц, но не написали,что это открытие ИП и обязательные взносы в ПФР и омс - там 32 с чем-то тыщи,если не ошибаюсь, что ещё минус 2700 в месяц, итого только на налогах минус 3600 в месяц. А ещё минус коммуналка (ее на жильцов не повесишь,при такой ставке аренды,уж давайте будем реалистами), ремонт,мебель техника... Так что, автор, более тщательно продумывать схему,она рабочая,но не в тех цифрах,что вы представили.

Я много лет сдаю несколько квартир,в любом случае это выгоднее и надёжнее всяких банков(плавали,знаем) и сомнительных вложений.А ип открывать-ну ни разу таких арендодателей не встречала)

39.
Я так думаю
Гость

. Удачное расположение приводит к росту аренды, но и стоит изначально дороже. Соотношение сохраняется.

Удачное расположение - не всегда очевидно . Бывает очевидно удачное расположение , а бывает - нужно знать нюансы местности ;-)
Есть знакомые сдающие за месячную ставку 1\75 от стоимости квартиры . При нормальной для нашего региона 1\110-120 .

40.
Гость

35, схема эта верная для всех городов, с погрешностями,само собой, но не может отличаться минимум в два раза в зависимости от района, как вы написали, на какие-то небольшие проценты от этой цифры да, но не в разы,не мечтайте. Ее смело можно брать за основу, а потом уже уделять внимание деталям.

41.
Гость

Посмотрела циан, действительно, купить за 1,5млн в Челябинске однушку можно - это будет старый фонд, пятиэтажки, с советским ремонтом. А вот снять однуху за 15 можно в новых домах большой площади 42-50м2. Следовательно авторова однуха в пятиэтажке несдаваема за 15, о чем я и писала выше, посчитав это по алгоритмам. Тему можно закрывать))))

42.
Я так думаю
Гость

35, схема эта верная для всех городов, с погрешностями,само собой, но не может отличаться минимум в два раза .

Я далек от сдачи в аренду жилья , но очень любознателен . Поэтому при общении с людьми выясняю нюансы их бизнеса - те которые они сами готовы рассказать . Поскольку в приведенном мною примере - я и консультировал знакомых еще на этапе их планов по вложениям , то уверен что цифры соотношения стоимости к ставке аренды я привел верные .
Про ставки аренды в моем регионе я тоже знаю .
Так что повторюсь - разбег по доходу от вложенных денег может быть довольно большим .В описанной мною ситуации доходность примерно в полтора раза выше средней по рынку . Доходность в нашем регионе примерно в полтора раза выше чем в Москве . Итого получаем разницу в 2.25 в доходах от вложений .

43.
Гость

Какой город, сейчас посмотрю, применима ли она к вашему городу? Ну чтоб не рассуждать абстрактно.

Ой, Автор, я тоже так мечтаю. У нас цены на жилую недвижимость (Киев) сейчас ниже плинтуса, квартира советской постройки окупается в среднем за 12 - 13 лет с небольшими ремонтами. Но это без ипотеки, а кредиты я не люблю. Я бы в жилую всё не вкладывала, ситуации разные бывают. Постою послушаю.

45.
Гость

Автор, схема в общих чертах рабочая. Только присмотритесь к посуточной сдаче квартир, а не помесячной. У меня у самой 2 квартиры сдаются, хочу еще. Понятно, что можно разнообразить вид деятельности, вложить во что-то еще. Но и сдача в аренду тоже работает.
Из подводных камней: что-то сломают арендаторы. Но за 5 лет только экстренно меняла бойлер. Все остальное было плану и не напряжно. По поводу того, что будет простой.. Хотите верьте, хотите нет. Сдавала всегда квартиры в первые часы после публикации объявления. И цены у меня нормальные. Только тут читаю о простое квартир.

Гость

По поводу того, что будет простой.. Хотите верьте, хотите нет. Сдавала всегда квартиры в первые часы после публикации объявления. И цены у меня нормальные. Только тут читаю о простое квартир.

Вот кстати по поводу простоя от города возможно зависит, но у меня тоже самое, я цену ставлю чуть ниже и сама выбираю жильцов, мне так комфортнее. Максимум вечером в день подачи объявления уже договор подписывается.

48.
Гость
Гос

Полтора миллиона можно вложить так, чтобы получать 200 тысяч в месяц, а не 15. .

Доходность 160% годовых? Не смешите меня.
Как говорится, 3,14-здеть - не мешки ворочать.[/quot

А что, легко. Я открыла пивной магаз в спальном районе. Обошёлся в 1430, спустя три мес чистыми 170, но у меня там ещё очень большой ассортимент закуски.

Мне сейчас дайте 1500, *** мне ваша однешка) ещё один магаз, это минимум 50 в мес.

49.
Гость

Автор, я за вашу схему. Попробуйте. Не понравится, всегда квартиру можно продать. Главное, в рублях и в банках не храните весь капитал. На квартирах может быть и не заработаете, там видно будет, но хотя бы свой капитал сохраните.
Только не берите хрущи и подобный неликвид, эти квартиры будут дешеветь.

50.
Гость

А у нас в городе все однушке от 3 млн и сдают их все по 10 (много новостроек) ((