На что вы готовы ради квартиры в Москве?

Поспорим, что будет хотя бы одно снижение ставки в этом году ? )

Хоть на 0.5 %, да снизит. Но я думаю, что снизят на 1 %

Разницы никакой нет, с экономической точки зрения.
Что 21, что 20.

Как сейчас любят говорить, "у нас инфляция носит не монетарный
характер" )

Поэтому изменениями ставки её не отрегулировать.

А еще социалистом себя называет Солодин :)

Как говорил Милтон Фридман, кумир республиканцев. Есть только один способ победить инфляцию - перестать печатать деньги ;)

Так что, вполне монетарный характер у инфляции. Достаточно на графики денежной массы посмотреть, м2. Сейчас на графике как раз стало видно, что денежная масса начала сжиматься - это в пользу снижения ставки. Очень просто предсказать ставку. Следи за графиком денежной массы м2 на сайте ЦБ ;)

Да за счёт чего это денежная масса М2 уменьшаться стала ?

Каким именно образом они изымают ?

За последние 4 года её ЦБ увеличил втрое.

И продолжает увеличивать, потому что деньги на СВО откуда ещё брать ?

За этим тебя тоже к учебникам отсылаю. Например, Фредерик Мишкин "Экономическая теория денег, банковского дела и финансовых рынков". Там все четко. Не только ЦБ отвечает за увеличение денежной массы. А 4 основных актора, скажем так. ЦБ, банки, вкладчики и заемщики. Вот 4 источника денежной массы. Сдувание кредитования прилично так и денежную массу сдувает.

Ха-ха )) Огр... Ты поменьше дребедени этой читай )

У нас с стране (а я живу в ней уже 61 год)

всего единственным способом всегда уменьшали
денежную массу. Как после ВОВ, так и потом.

Это деноминация. Обмен старых денег на новые, с ущемляющим коэффициентом.

Те деньги граждан (55 триллионов руб), которые сейчас связали на депозитах, заманив высокой ставкой по вкладам...

- Это лишь временное связывание денежной массы.
Если ставка ЦБ начнёт снижаться существенно, скажем до 11 %,

но народ побежит снимать вклады и на что-нибудь тратить.

Так что это - мина замедленного действия. А не решение.
Это - не есть уменьшение денежной массы.

Уменьшение денежной массы - это когда тебе с утра объявят,
что деньги на депозитах меняют 1:1 до 500 тысяч рублей

До 700 тысяч меняют 1 : 2
Сверху - ещё больше грабёж

И ты выйдешь на улицу и увидишь в обменниках курс 160 !

Хотя объём экспорта и импорта остался ровно таким же, и тебе

и таким, как ты, вешали лапшу на уши. Про превышение экспорта над импортом ))

Ты прямо иноагента Липсица цитируешь слово в слово ;) Буквально с такими речами он и выступает. Но ставка 21% это еще не так много. Да, рекорд с 2000- го года. Но в Турции и 55%. А в 90-ые сам полюбопытствуй про ставки в России. Там и 200% быть могло. Ничего невозможного. Что со вкладов все побегут тратить - я не верю. Нет, не правда. Не побежали тратить в 2015 - 2018 после ставок по вкладам в 20%. И даже в недвигу не понесли эти деньги, как надеялись застройщики. Цены на недвигу в Москве 3 года падали в 2015- 2018.И доллар перестал расти. Вкладчики спокойно продолжали перекладывать после 20% под 15%, потом под 12%, потом под 9% и инфляция таки дошла и до 4%. Как видишь, высокая ставка сама по себе не означает разгона инфляции при ее снижении. Опыт СССР зачем приплел вслед за Липсицом? Другая экономика совершенно.

Я тоже подумываю перекладывать под 16 %, затем под 13 %...

Если ставка начнёт снижаться.

Но побаиваюсь. Что доллар выстрелит. Если он выстрелит на 150,
то даже вклады теперешние мои под 21 % не оправдаются.

Поэтому я начал с того, что на треть суммы закупил наличный доллар и арендовал 2 банковские ячейки.

И я решил тратить некую сумму на опционы по доллар-рубль,
каждый квартал.

Потому что не хочу, чтобы когда через год закончатся мои депозиты, доллар на улице будет 150.

Репченко с irn блестяще эту психологическую логику описал. Когда ставки по ипотеке растут ипотеку берут еще больше, потому что боятся, что ставки будут расти еще больше. Когда ставки по ипотеке падают, ипотеку не берут, потому что ждут, что ставки будут падать еще сильнее. Это блестяще объясняет рыночный цикл и все падения на российском рынке недвижимости в истории. Будь то 1998- 1999, 2008- 2009 или 2015 - 2018. В 2015 - 2018, не смотря на снижение ставок по вкладам, цены на недвигу в Москве падали. И даже разорился главный застройщик тех времен су- 155. Можешь загуглить про миллиардера бывшего Балакина и су- 155 :)

Ирн испортился ( Их квартирный калькулятор.

У них был самый лучший, самый точный калькулятор оценки
квартир,и они, после многих лет, недавно его напрочь испортили.

Сейчас - там нельзя даже вбить адрес. Только можно указать сколько минут до метро.

Купи долларовые замещайки облигации Газпром Капитала на 4 года прямо на размещении. Платят 7% в долларах в рублях по курсу и каждый месяц. Вырастет доллар - вырастут и выплаты и цены облигаций ;) В баксе тоже инфляция и 7% годовых в баксе, да еще каждый месяц - не лишние ;))

Вася Олейник накупил долларовых замещаек. И вроде, Черёмушкин.

И Станислав Станишевский. Но я пока не понимаю в этом инструменте.

Вася называет два других эмитента лучшими для покупки. Не такие, как ты называешь.

А что там понимать? Обычные облигации в валюте, но с выплатой в рублях по курсу ЦБ. Проще ничего нет. Обычно торгуется значительно выше номинала. Поэтому, если взять на размещении за 100%, обычно быстро цена приходит к 104% или даже 107%. Как впрочем, и на длинные рублевые облигации корпоратов.

Тоже все по учебникам. Как и должно быть по учебнику. Лишившись возможности занимать на международном рынке в валюте, они занимают на местном рынке в квазивалюте ;) Глянул прогноз по ставке ЦБ. 95% аналитиков не верят в снижение ставки ЦБ на заседании в июне. Верят только аналитики Т- Банка и Блумберга ;)

Репченко продолжает отжигать. На РБК инвестициях выступил. Говорит уже, что теперь пузырь рассрочки может лопнуть. Многие, взявшие в рассрочку могут просто не оплатить жилье и оно вернется на рынок. Пузырь цен на рынке новостроек может сложиться в 2 раза. Про рассрочки прочитал, что раньше максимум на год давали рассрочку. А теперь уже норма 5 лет. И 2% застройщиков дают рассрочку на 10 лет. При этом, законом эта рассрочка урегулирована слабо. И типа половина сделок уже в рассрочку. Хотя я сам брал в кризис в рассрочку. По формуле 30% сразу, 70% через 1,5 года. Но у меня денег было на 2 такие квартиры и рассрочку выбрал ради выгоды, чтобы еще 1,5 года 70% цены квартиры продержать на депозите и прилично заработать на этом. Считаю, тогда это очень хорошая и выгодная сделка была по состоянию на 2017 год. Сейчас бы я ничего не стал покупать ни в Москве, ни области, ни в миллионниках, в т.ч. и в рассрочку. Купить сейчас = купить на локальных хаях. В начале процесса многолетнего снижения цен. Плохая инвестиция. Все равно, что акции купить в 2021 году и получить свои минус 50% в портфель.

Три резюме от прогнозов Репченко. 1. Цены на первичное жилье могут упасть в 2 раза. 2. Цены на вторичное жилье могут упасть на 10- 15% к концу года. 3. Сегодня инвесторам нужно обходить рынок недвижимости стороной. Цены до безобразия перегреты и перспектив роста нет от слова совсем. В прошлые разы его прогнозы были точны. Редко он ошибался за последние 15 лет ;)

Вторичка будет расти в рублях.

Это всем понятно и очевидно. С первичкой - это своя отдельная история. На неё цена быза сильно задрана специально под
льготных ипотечников.

Сразу в цену закладывали всю разницу за все годы выплаты, между льготной ипотекой под 6 % и рыночной ипотекой под 28 %

Цены на вторичку вырастут на 15 % к концу года

Если считать с января.

Я понимаю, что Газпром этот по уши в долгах.

И он занимает уже и в рублях, и в юанях, и в долларах, и в фантиках.

Скоро наверное уже в дорожных чеках и в биткоинах начнёт занимать. Как можно одалживать такому несомстоятельному заёмщику ?

Который и так назанимал в разы больше, чем сможет отдать ?

Ты бы одолжил на работе сотруднику, который уже занял у 15 человек и до сих пор им не отдал ?

Что такое "Газпром капитал" ?

А также газпром-ромашка ? Газпром-одуванчик ?

Если ты почитаешь их учредительные документы, то ты там
прочтёшь:

1. Что это не Газпром.

2. Что это другое, отдельное юридическое лицо

3. Что Газпром не отвечает по обязательствам ромашки,
а ромашка не отвечает по обязательствам Газпрома.

4. Что цель создания ромашки - занять каким-то образом на рынке миллиард.

И? А кто основной владелец Газпрома? ;) Государство. Думаешь, государство даст Газпрому разориться при каких угодно долгах? Ну и долговая нагрузка там умеренная. Уровень долга к ebidta на приемлемом уровне. А еще резерв у Газпрома в повышении внутренних цен на газ. Проще говоря, ты из своего кармана оплатишь и потерю Газпромом европейского рынка газа и долги Газпрома ;)

Основной акционер Газпрома - государство.

Сколько там ? 51 % у него ?

Что для нас это означает ? Что государство заткнёт дыры Газпрома деньгами физических лиц на депозитах.

Это ты на кофейной гуще высчитал? А какие к тому объективные предпосылки? Что все разбогатели резко и накопили по 15 млн кэша на покупку? Но нет. Депозиты от 10 млн лишь у 0,1% населения. Официальные данные ЦБ. У них уже есть недвига. Остальные где резко возьмут по 15 миллионов кэша, без кредитов, чтобы разгонять цены на вторичку? Стало быть, у тебя ничем не подкрепленное мнение. Смотрел сегодня Зубика с Задорновым. Бывшим замглавы Минфина, бывшим главой ВТБ- 24 и Открытия. Что он говорил, в целом, соответствует и моему анализу, что я тут писал. 1) цены на недвигу в ближайшие 3 года не будут расти или будут на 15- 20% ниже. И даже по словам Задорнова пытались вести переговоры, чтобы сразу снизить цены на недвигу на 15- 20%, но не договорились и процесс растянется. 2) вклады будут перекладываться в новые вклады и не приведут ни к всплеску инфляции, ни к росту цен на недвигу. 3) часть средств со вкладов перенесут в длинные офз и акции, чтобы много на этом заработать. Но будет это не раньше окончания конфликта. По его прогнозам, со вкладов в офз и акции перейдет 4- 5 триллионов и резко разгонит цены там. Заработают на этом банки, пенсионные фонды и состоятельные клиенты, у которых хорошие советники. 4) дефолта по офз ни в каком сценарии не будет в ближайшие 10 лет, ни одной предпосылки к тому, гос долг один из самых низких в мире. Как- то так мыслит один из топовых бывших банкиров, чиновников и реформаторов ;))

Не надо молиться на Репченко, на Хууепченко...

А надо думать своей головой.

У нас в стране всё что делает ? Правильно ! Дорожает.
Ты просто вдалеке от темы, а я только что с октября был погружен в продажу квартиры.

Население у нас, и в других странах тоже... Неумное, так скажем.
Но ! Всё время пытается быть хитрожоопым.

Оно толпами идёт и в МММ, и в Финико, и наподобие.

И вот, миллионы хитрожоопых посетила очередная "гениальная"
мысль 1 ))

А положу-ка я деньги на депозит на год, под 20 % !
И через год сниму их, и приду покупать квартиру на вторичке по той же цене, что была год назад !

Что гласит русская поговорка ? Что на каждую хитрую жоопу
найдётся болт с левой резьбой.

Когда миллионы этих хитрожоопых придут через год, полтора покупать квартиру, то продавцы встретят их ценниками,
увеличенными на этот же процент депозитов, за вычетом 13 % НДФЛ

Что и показывают графики изменения цен на одну и ту же квартиру на циане, домклик, авито, яндекс-недвижимость.

ЦБ объявил в марте, что за 2024-й официальная инфляция заниженная, составила 10.3 %, а по продуктам 10.75 %

Поэтому я брал эти 10.3 %, делил на 12, и каждые 2 месяца говорил риэлтору, что я поднимаю цену на квартиру на 1.7 %,
что составляло примерно 285 тысяч рублей.

В результате, квартира была успешно продана.
Хотя на 1 сентября 2024-го её рыночная оценка была всего 16.28 млн.

Годом раньше я делал оценку этой же самой квартиры в агентстве смарент, и сам по всем квартирным калькуляторам.

Тогда это стоило: 27.11.2023
14.537 млн

Как видим, за год и 4 месяца цена квартиры выросла примерно на 2.5 миллиона рублей.

Почему ? Да потому что ЦБ ! 10.75 %
И потому что депозиты 21 %

Чего куда падает ? )) Поменьше читайте газет на ночь )

Цена на вторичку не может физически падать, если растут цены
на продукты в пятёрочке.

Ниже написал предпосылки.
Пока ты простыню свою набирал )

Длинно, но я отвечу на начало поста.

Значит, так... В каждой сделке (а это сейчас по большей части цепочки сделок) - есть какой-то один, первый покупатель,
у которого есть вся сумма.

Тот продавец, у которого он приходит покупать, рассуждает так:
Ну-уу.. Наверное, он мог всю сумму подержать на депозите годик.

Клал ли он на депозит ? Или не клал ?
Это другое ! Это - его проблемы !

Важно то, что он мог положить !

Дай-ка я ему цену подниму на 18 % в год.

Соответственно, остальные в цепочке тоже тогда поднимают на эту же величину.

Аналогично, почему на всех биржах фьючерс дороже базовых активов ?

Потому что у хитрожоопых есть возможность не платить сразу за весь актив, а купить его через фьючерс.

Заплатив 1/7 или 1/10 а остальные деньги на 3 месяца положить
на депозит. В России это 5 % за квартал.

Положит ли деньги на депозит этот покупатель фьючерса, или не положит - это его проблема.

Достаточно того, что он мог положить.

Поэтому в России фьючерс стоит на 5 % в среднем дороже
базового актива, за 3 месяца до экспирации фьючерса.

Раз Задорнов вбросы уже такие делает публичные, что дефолта по ОФЗ не будет,

это плохой признак. Значит, вероятность того, что государство устроит дефолт по своим ОФЗ, возрастает.

Не так будет происходить. Подержав деньги на депозитах год или два, держатели депозитов будут время от времени пытаться купить квартиру.

Если они увидят, что за год цуена на квартиру осталась прежней,
то они больше не положат на декпозит, а пойдут покупать квартиру.

Если же депозитчики видят, что за этот год цены на вторичку тоже выросли примерно на % депозита, то они продолжат
инвестировать в депозиты.

Ты себя-то поставь на их место !

Год прошёл - и у тебя возможность появилась купить одну и ту же квартиру на 20 % дешевле !

Ты бы не купил ?

Еще раз. И медленно. Чтобы купить квартиру с депозита, нужно иметь на депозите всю цену квартиры. А такие депозиты лишь у 0,1% россиян. У 55% россиян вообще нет депозитов. А у 96% из оставшихся 45% на депозите до миллиона рублей. По этому поводу Бабайкин говорил. Накопи миллион рублей и войдешь в 4% самых богатых в России. Так и есть по цифрам. Но о каких квартирах с миллионом рублей на депозите речь? Этого не хватит даже на 30% первоначальный взнос по ипотеке. А чтобы купить вторичку нужен не первоначальный взнос, а ВСЯ сумма и СРАЗУ. Теперь ферштейн, что не откуда этим деньгам взяться для повышения цен? Я уже 5 раз тут повторил эти нехитрые рассуждения.

Такие деньги есть у одного покупателя в каждой цепочке.

Людей с "наличкой" до жллпы в Москве, в СПб и в Сочи.

Этого достаточно, чтобы состоялась цепочка сделок - если у кого-то одного имеется вся сумма.

Все остальные в цепочке - с квартирами, но без денег.

Не слышишь что-ли, меня ? )

Деньги достаточно иметь кому-то одному в цепочке сделок.
Все остальные могут быть вообще без денег.

Кроме того, статистика эта, что малый % людей имеет свыше 10 млн. на депозитах - она приводится для одного банка.

Ну правильно ! Он разбросал по 1.4 млн по 20 банкам !

Если страховка АСВ покрывает лишь до 1.4 млн...

То кто же станет хранить 10 млн в одном банке ?
Только тот, у кого есть 100 или 200 млн.

Понятно. Я тебе конкретные цифры привожу от ЦБ, который мониторит все вклады, всю денежную массу, а у тебя рассуждения уровня "нала до жопппы". Ну и "инвестируй" с такой "экспертизой", в том числе, и в недвижимость. Как скажут, профи, подаришь свои деньги тем, кто разбирается. Вообще деньги от глупых переходят к более умным. Таков есть закон в инвестициях. Хочешь обогащать других, используя нелепейшие рассуждения - твое право ;))

Еще раз. Хочешь как тот чел, который выше вещал, что квартира в Москве это как биткоин, потому что дефицит и прочую шизу приводить - твое право. Но я сидел на форуме профи- инвесторов в недвигу. И ты со своими дилетанскими рассуждениями и оратор выше просто легкой добычей будете для профи. Не хотите разбираться, как рынки работают, хотите нести околесицу и инвестиционные решения, исходя из сказок бабы Маши принимать - ваше право. Только не жалуйтесь потом. И лучше кредитов не берите под недвигу, на свои деньги лезьте в этот рынок. На на любом рынке дилетант с бредовыми рассуждениями с высоким самомнением - это легкая добыча для мастодонтов рынка. И совсем плохо, если дуррраку на первый раз повезло с инвестициями, в нужную фазу рынка попал. А потом возомнил себя "гуру" и влез на кредитные. Рынки вещь жесткая, они не прощают ошибок.

Прогноз Репченко. Минус 15%, а не плюс 15% к концу года во вторичке. Вот и посмотрим, кто более точный прогнозист ;) Не. Если есть желание закупиться на многолетних хаях - не вопрос. Я в свое время, аппелируя к Репченко, в 2014 году отговаривал от покупки квартир. И тогда были локальные хаи. И время рассудило, что кто покупал в 2014 с целью "сохранить" деньги был глуп. Депозиты давали 3 года под 20%. А недвига падала даже в рублях в 2015- 2017. Кто не повелся на хайп и прогнозы баб Маш и не побежал скупать в 2014, через четыре года, продержав на депозитах вместо одной квартиры в Москве в награду за ум и знание рынка, законов экономики получал 2 квартиры. Вот цена знания - 1 квартира в Москве на халяву. И цена незнания. Потеря одной квартиры в Москве. Не забывай про упущенную выгоду. Не вложив сегодня в актив, который приносит максимальную прибыль, а вложив в актив, который падает, например, в недвигу, ты теряешь до 35% в год своих сбережений по такому рынку.

Ты неисправим. Какие Задорнов "вбросы" делает? Просто в гости пришел пообщаться к малоизвестному блоггеру Зубику ;) Я вообще удивлен, как такой статусный чел, как Задорнов общается с такой шпаной, как Зубик. Хотя и Черемушкин много эфиров делал с Зубиком ;) Тот стрим Зубика и Задорнова там тысяч 10 прсмотрело не более. Какой "вброс"? Что за шизовое мышление? Задорнов давно говорить может, что хочет в рамках закона. Он давно не чиновник и не банкир. Но интеллект и знания не пропьешь. Кто опирается на высокий интеллект, хорошие знания, статистику и математику точно таких, как ты переиграет, как школьников. Хочешь дурачков всяких слушать и цитировать вместо чтения учебников по финансам, например, твое право. Но не удивляйся потом, что пришел на рынок и твои деньги окажутся в карманах тех, кто читал учебники, читал отчеты компаний, знает циклы, закономерности и даже формулы вычисления справедливых цен недвижимости и акций знает ;)) Если твои деньги окажутся в карманах Задорнова или Репченко не удивляйся ;) Они точно лучше тебя анализ рынков провели ;)

Сам себе противоречишь. С тобой такое часто )

Если ты уверен, что вторичка будет дешеветь в рублях.
На 15 % там, или на 25 %, как там у тебя ?

То получается, что тебе выгодно прямо сейчас продать квартиру в новом сити. Ведь потом она станет дешевле !

Никто не собирается брать кредитов на недвижку.

Это-то тут вообще причём ты приплёл ?

У меня вообще больше нет интереса к ней сейчас.
Потому что я хотел продать один свой объект - я его уже продал.

Больше я ничего ни покупать, ни продавать не планирую.

Будет ли дешеветь ? Или будет дорожать ?

Ты взрослый. Сам уже можешь мониторить раз в месяц через квартирные калькуляторы, например, циана.

Сам всё своими глазами увидишь. Там есть и графики.

В нашей стране, кто хранил в долларе, регулярно раз в несколько лет мог купить две квартиры вместо одной.

И так было всегда, начиная с 1990-го года.

Просто надо было уметь ждать несколько лет.

С апреля 2014-го до октября 2014-го доллар тогда вырос с 33 до 80.

А цены на квартиры в рублях примерно остались на месте.
Соответсвенно, кто держал в долларе на квартиру,
мог пойти и купить уже 2.4 квартиры.

После этого ещё была такая хохма. Люди покупали по 70 доллар
осенью 2021-го, а в марте 2022-го я лично сдавал в обменнике
по 125.

И кто опять держал деньги на квартиру в долларах, тот смог
купить 1.78 таких же квартир, как до этого.

в 1998-м мы с братом всё держали в долларах, меняли по 50 $
чтобы пообедать.

И когда в 4 раза курс доллара переставили, тогда люди плакали.
и Черёмушкин тоже рассказывает, что он работал тогда в банке, и видел очереди и плачущих мужчин.

Мы с братом тогда хохотали. Можно было пойти и купить 4 квартиры, вместо одной )

Держать накопления на квартиру в долларах - всегда выгодно было в нашей стране, если только не бежать покупать доллары на паниках по 150.

А брать доллар в спокойные периоды, когда он месяцами по 60 был, по 66, по 63, даже по 70 выгодно было набирать.

Сейчас по 80 выгодно набирать. Потому что курс доллара рано или поздно дёрнется вверх. А квартиры не дёрнутся в такой же пропорции.

И кто держал доллары, тот окажется на коне.

Не + 15 % будет. А + 18 %

Считается легко. Депозит на год под среднюю ставку 21 %
Вычитаем НДФЛ 13 % и получаем 18 %

Вот, ровно на столько же за год подорожает вторичка.

Обоснование в студию ;)

Все это дилетантские. Можно сказать, детские рассуждения. А можно просто взять разные графики за период с 1997 по 2024, скажем. Как вели себя разные активы за этот длинный период. И получится, что даже, если бы ты купил доллар по 6 публей в 1998 году, перед дефолтом, то все равно у тебя было бы минус 40% к инфляции. Минус 40% к капиталу за этот период. Да, в отдельные периоды можно на лоях купить любой актив. Обычно для обывателя вроде тебя это просто везение. Но если доллар тупо держать в долгосрок, не просто ничего не заработаешь, а проиграешь инфляции. Вот поэтому, ты имея возможности купить 4 квартиры в 1998 году, их не купил и не смог воспользоваться ситуацией, ибо мало чего понимал в финансовой грамотности и в недвиге тоже. А кто знал рынок недвиги, старые риэлтеры, например. Скупали квартиры по миллиону рублей в Москве пачками.

Нет, не так. Ты любишь приводить только удобное. А вот тебе неудобная задачка. Предположим, ты копил на квартиру в период с 2009 до 2014. Это много. 15 лет. В этот период доллар как был по 30, так и остался. Долларовые депозиты приносили копье по сравнению с рублевыми. А цены на недвижимость выросли в 6 раз. Выгодно было копить в долларах на недвижимость? Сразу, видим ложность твоего утверждения. И поверхностность суждений. Непонимание рынков, незнание истории.

В период с 1999 до 2014, я хотел сказать. Доллар был по 30 и не менялся никак. Недвига за 10 лет, с 2008 по 2018 - цена не изменилась вообще никак с долгими откатами вниз, не смотря на депозиты под 20% в 2009 и в 2014- 2017. В 2009 были банки, кто давал 20% на 5 лет сразу. Сейчас еще фигня депозиты. На 1,5 года никто уже много не дает, не то что на 3- 5 лет, как в 2009 или 2014.