Стоит ли покупать вторичку?

В новостройках покупают "новые граждане" и приезжие из регионов провинциалы, лучше брать вторичку

я бы лучше вторичку взяла, раньше хоть качеством получше строили и стены не из картона

Во вторичке самое проблемное - это юридическая чистота. А по качеству уже хрущи лучше новостроек...

стоит брать центр центра, или обязательно будете много чем недовольны: миллион минусов на каждой окраине; если денежек совсем нет— смотрите, чтоб не было рядом какого-то вредного завода, ну и какие этнические общины преобладают в микрорайоне и вокруг

Да,если хороший р-н,и приличные квартиры.

Нет ремонта, так это и хорошо. Вы делаете ремонт на свой вкус ,так как вам нравится.

Есть два вида вторички. Старый фонд, и квартиры в новостройке, в которой сделан ремонт, пожили, после этого она продаётся.
Рассмотрите второй вариант. Дома где-нибудь 2012-2014 года.Тогда ещё неплохо строили, были хорошие отделочные материалы, стоили квартиры недорого, уместен торг.

Я за вторичку. В новоделе как в пластиковом мешке, нечем дышать. Мы купили новодел и снимали вторичку, потому что реально неприятно жить в новом доме.

Зависит от многих факторов. Серия, год постройки, общее состояние дома, расположение, контингент жильцов. Но замечу, что советские спецпроекты определенно качественнее и долговечнее большинства новостроек.

Только вторички и стоит брать в наше время

Во вторичке хоть соседей опросить можно, шумно ли в доме, нет ли никаких проблем, не топят ли их (у моей подруги вторичка с проблемными трубами и никто их не меняет). И лучше наверное выбирать квартиру зимой, чтобы проверить, нет ли сквозняков в квартире.

Конечно, имеет смысл брать вторичку

Только я бы покупал исключительно в кирпичных домах.

Строили качественнее, и важно, что вторичка захватила все самые лучшие локации. Теперь нормальные земельные участки освобождаются лишь если сносят хрущёвки.

Но кирпичную вторичку никто не сносит и не будет сносить.

А это означает, что самые удачные локации вторичка не освободит никогда.

А покупать первичку, не имея льготной ипотеки это вообще глупость.

Потому что все цены на первичку завышены уже с расчётом,
что только льготные ипотечники её будут покупать.

Там сразу в цену заложена разница между ставкой коммерческого кредита (30 %) и ставкой льготной ипотеки (6 %) за много лет вперёд.

Другими словами, банки всю эту разницу между 30 и 6 процентами
за все годы выплаты ипотеки, с вас возьмут сразу.

Разницу между 30 и 6 выплачивает государство. Поэтому программы и сворачивают. Очень дорого обходятся льготники.

Кто тебе её продаст. Какой идиот?).
На регион даже менять никто не будет с доплатой.
Реновация только для тех, чья семья прописана со времён СССР и были прописаны в РСФСР.
С СНГ же связываться никто не будет, ни с одной Республикой.
Клоповник 30-32 кв.м. в старом районе дешевле 10 млн. стоить не будет. Это уже ветхий фонд, хрущ.
Плюс поправки, в 2025 году вступают в силу:
"В России собираются изменить правила расселения аварийных домов. После того как корректировки вступят в силу, получить новую квартиру взамен снесённой смогут только владельцы ЕДИНСТВЕННОГО жилья, а в остальных случаях собственники смогут рассчитывать на денежную компенсацию от государства. Об этом в интервью РИА Новости рассказал гендиректор Фонда развития территорий (ФРТ) Ильшат Шагиахметов.
«Мы хотим исключить ставшие частыми в последнее время ситуации, когда люди вкладываются сознательно в аварийные дома, чтобы бесплатно получить квартиры в новостройках», — пояснил Ильшат Шагиахметов (с).
Более того:
"Начиная с 1 сентября, собственникам нужно будет вносить в Единый государственный реестр недвижимости информацию о людях, которые имеют право пожизненно проживать в квартире.
Новые правила касаются ПРИВАТИЗИРОВАННОГО жилья. Они обусловлены необходимостью урегулирования прав граждан, обладающих правом БЕССРОЧНОГО проживания в таких объектах, отметил Гаврилов.
Теперь в федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" (ФЗ N218 от 13 июля 2015 года) внесены дополнения, закрепляющие обязанность отражать в ЕГРН сведения о таких жильцах, что влечет за собой новые требования при совершении сделок с недвижимостью"(с).
P.S. Забудьте про пределы МКАД). Тут хрущ под реновацию 30-32 кв.м. я дешевле 10 млн. 2 года назад не видел). И там уже включены потенциальные квадратные метры в цену по завышенной цене.

Это вы к чему? Автор просто хочет купить квартиру в старом фонде. Таких полно, не в аварийном состоянии.

В "Нью-Васюках" может и полно не в аварийном состоянии.
А в Москве и 10% от общей массы нет по всем объявлениям - 10 000 штук всего на том же ЦИАН, значит реально продают может 1000-1500 из 3.8 млн. квартир), и чаще всего это либо комнаты либо вообще доли/микродоли.
А если наличные - всё равно нужно иметь документы со справкой НДФЛ-2/НДФЛ-3 о доходах.
Помимо тех рисков, о которых я выше очень подробно написал.
А в сентябре с наплывом студентов и ростом цен на ЖКХ (+12%) люди переведут это жильё обратно в аренду и снимут объявления через несколько месяцев.
Это у вас так всё просто.

Надо просто нанять хорошего риелтора из того же ЦИАН, и подберут квартиру со всеми нужными входящими.
Если квартиру нужно продать, её не переведут в аренду. И летом самые низкие цены на продажу вторички.

Аварийные дома и дома попавшие в программу реновации это разный жилой фонд. И совсем РАЗНЫЕ ПРОГРАММЫ РАССЕЛЕНИЯ.Хрущи попавшие в реновацию не аварийные а морально устаревшие.

Вероятность того, что аварийным станет блочный или панельный дом - близка к нулю и бесконечности). Разве что КРТ не вмешается.
Это дома конца 70-х, 80-х, 90-х, 00-х, 2010-х годов первой половины десятилетия.
Хрущи не то, что морально устарели - им многим от 70 лет, и выше .Капитальный ремонт там делать никто не будет, они 120 лет не простоят, новый дом обойдётся дешевле капитального ремонта. Не считая дополнительного износа + постоянных ремонтов и смены жильцов, если такая квартира сдавалась в найм. Они де-факто все аварийные + там очередь давным-давно, а решает очередь и прописка времён РСФСР и часть это коммуналки. И все это знают.
Да и газовых плит в Москве всё меньше, мы в Средней полосе живём, у нас не Питер, и не Сибирь (которую и нужно газифицировать качественно) и тем более не УССР (которая была газифицирована практически вся) - такой колхоз в Москве тоже никому не нужен, это каменный век.

Я рассматриваю вторичку

"Хороший риэлтор" - это зачастую "Тётя Галя из села", которая в конце 90-х, начале 00-х работала в Инкоме, получив аттестат после школы и больше не училась). Лет 40-50 от роду.
И вообще, лет 15-20 назад оформлением документов на недвижимость занимался любой курьер в юр.фирме по простому "скрипту" и алгоритму, который особо и не поменялся. А законы - поменялись.
Лет 40-50 такому риэлтору обычно.
Но даже т.н. "Тётя Галя" не имеет права получить налоговую декларацию в обход тех людей, кто покупает эту недвижимость и выписку из банка вместо другого человека она тоже не получит.
Открытые Базы предоставляют 80% информации или даже 90% информации по объекту бесплатно, но налоговую информацию при сделках...не помню чтобы это было обязательным сейчас. Там был закон с ограничением в 1 млн. по сделкам с наличными, но его не приняли и в силу он тем более не вступил.
Это может сделать только физическое лицо, если он/она сами это захотят предоставить.
115 ФЗ почитайте. Федеральный закон от 07.08.2001 N 115-ФЗ (ред. от 07.04.2025) "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма".
Поэтому в данном случае даже риэлтор бессилен).
Самое простое для покупателя в данном случае - это через банк продать в ипотеку данное жильё потому что в будущем (если этот капитал будет использоваться для обогащения, например), он замучается искать концы и документы, которые подтверждают происхождение денег, которые будут получены с продажи той самой пресловутой квартиры.
При ипотеке достаточно документов на жильё, наследственное дело, парочка других документов и номер счёта, куда пришли деньги.
И всего 1 выписка из банка, если человек и будет работать дальше с этими деньгами - всё проводится по одному счёту.
С наличкой, увы, без справки о доходах даже нотариус не поможет.

Это называется и за сисю, и за писю одной рукой.
От т.Гали требуется перелопатить кучу предложений, исходя из пожеланий клиента, сопроводить на просмотр. Для начала. Потом проверить документы, и вывести на сделку.
Что, что, а выискивать из кучи дерьма приличные предложения опыт т.Гале точно позволит. А это самое главное при выборе квартиры. Москва слишком большая, чтобы самостоятельно хотя бы не ошибиться с районом будущей квартиры.

Это понты расчитаны для неграмотных людей, которые на это ведутся, в т.ч. люди из провинции.
Риэлторы - это люди сферы услуг и не более, которые ни за что не отвечают. "Бегунки". Которые теряют рынок и клиентов из-за автоматизации, а по факту им платят за ноги, вроде "принеси-подай". Умные уже давно "ушли", соломку подстелили и дорабатывают по инерции на "совмещёнке" (и то у них образование не сельского уровня).
Никаких пожеланий клиента там сейчас быть особо не может, потому что 8-10 млн. это даже при зарплате выше среднего не заработаешь за 5 лет даже с депозитом. Только наследство или ипотека. Или очень денежная профессия, где только официальный доход.
Даже военнослужащие брали, в основном - только ипотеку. Люди из Брянска, Курска, Белгорода...у большинства - ипотека и новострой в Москве или Области.
Если ты работаешь официально - это важно, иначе всё равно проверят налоговики как тех же дропперов. Потому что есть база, ИНН. Приход-расход, налог начислен, арест счетов и прочие последствия.
Как говорил Уоррен Баффет, если за тобой гонится полиция уже 800 км - штраф ты точно получишь)))).
Поэтому наличка давно в Москве - признак дурного тона, тут никто такие суммы на руках не носит и дома не держит, кроме гопоты и криминала этнического из постсоветских Республик.
И именно исходя из этого, берётся ипотека на "белый" заработок или поступления, или на самый крайний случай "пилят" жильё на 2 семьи, но тоже - ипотека).
P.S. Москва маленькая, площадь на 1992 год не более 1 800 км., это не Московская область. Тут ограниченный жилой фонд.

наличкой сейчас риэлторы называют наличие всей суммы
для покупки, без ипотек.

они безналичные деньги, но свои - тоже называют наличкой.

И без необходимости продать какую-то свою собственность.
Просто имеется вся необходимая сумма у покупателя.

Хоть в облигациях, хоть в наличном долларе или евро, которые
покупатель поменяет на рубли для сделки, хоть рубли на безналичных счетах...

Какое отношение имеет риэлтор к облигациям, валютному рынку и прочему?
Это компетенция исключительно Таможни РФ (на ввоз валюты, например), компетенция Банка РФ - валютный контроль и внебиржевые/биржевые торги, депозитарий и т.д.
Это даже приставы посчитать не в состоянии, т.к. они запрашивают данные у банков и прочих, будучи исполнителями, а ты говоришь риэлтор проверить что-то там может.
Задача риэлтора - только рекламировать и продавать. Больше задач у него нет. Закрыл сделку и получил процент - основная суть риэлтора.
Оценку имущества покупателя риэлтор оценить никак не может,кроме как условного предмета залога "на глазок", т.к. он не специалист в области страхового права, например.
Ни одна база, где пробивают машины, не даст сейчас точкой оценки предмета залога. Нет такого в природе. Есть только ДТП, предмет залога и т.д. Будет риэлтор лезть под капот машины и считать по каталогам и по реальным ценам и валютному курсу? Нет, конечно.
Максимум - пробив по базам. И запросы в ЕГРН, ФССП и т.д. Может посмотреть тип дома, серию, степень износа всего дома, но это на дом.клик любой посмотрит.
Оценить будущую квартиру изнутри невозможно, если ты сам эти дома не строил или не проектировал и не знаешь как шла стройка. Это невозможно.
Поэтому возможность риэлтора крайне ограничены, в принципе.
Он предлагает только ликвидность, локацию и исходит из цены квадратного метра как со средней зарплатой по РФ.
Если покупатель родился в России и имеет официальный доход, какое-то там имущество, то в целом, банки это и так знают.
А наличие дохода, официальных зарплат, депозитов и ликвидности на счетах позволяет и так взять ипотеку, а не брать убитую однушку, например.
Даже риэлторы, которые сидят в Дом.клик, этого сделать не могут. Это обычные работники.
А с премиальной недвижкой - там только на семью сейчас работают, жилой фонд под подрастающее поколение и пару десятков человек на специалиста, который их давно знает и только с ними работает).

Я отвечал, что называют "наличкой" риэлторы.

Это когда у покупателей имеется вся сумма для покупки.

Если он хранит её в долларах, то она всё равно у него есть.
Если он держит на LQDT, то она всё равно у него есть.

Ему не надо продавать свою недвигу, и не требуется брать кредиты. У него есть вся сумма.

А я говорил к тому, что квалификация большинства риэлторов - это обычный работник или самозанятый (а это уже оказание услуг, вопрос насколько качественно они оказаны и какие убытки понесут обе стороны).
Он не может увидеть риски, если мы говорим про покупку жилья при разных вариантах.
а) Есть ситуация, когда застройщики откупают недвижимость обратно в жилой фонд - некоторые так делают, конечно они всё проверяют.
б) Есть недвижимость, которая уходит на торгах. Да...её тоже проверят банки.
Некоторые банки могут держать в штате сотрудников и тогда там проверка сводится к минимуму, банк запрашивает данные по клиентам-покупателям и там уже сам оценивает риски. И тогда может быть, я поверю что офисный планктон на сленге говорит "наличка". Им данные прислали, они работают, оформляют. Обычный гибридный график работы, с показом помещения.

Но большая часть риэлторов - исключительно частники-самозанятые с доступом к базам. И у них нет ресурсов, чтобы иметь наёмных работников и обладать всей квалификацией. Я про это.
У простого риэлтора всегда меньше возможностей, чем у банка. Банк может оплатить халатность, он убытки всегда спишет, у риэлтора-самозанятого нет денег таких, он де-факто и де-юре почти бомж с единственным жильём, которое по суду вряд ли изымут при халатности, где вина будет именно на риэлторе.

Стоит. Ремонт дело наживное. Очень много еще осталось старых домов, где тихий зеленый двор, есть планировка дворов и улиц с советских времен. Новостройки - страшные коробки-человейники, налепленные кое-как окна в окна, без территории, без зелени, без парковок, без пожарной безопасности. Просто тупо коробка с коричневым фасадом и внутри бетонные ячейки.