Автор, а может Вам взять ипотеку на комнату на своё имя? Я просто рассуждаю... Папа Ваш брата "купил" именно обещанием покупки комнаты, а тут сестра, которая его растила, всем жертвуя, и которая его любит, решила помочь. Я понимаю, Вы столько лет ужимались ради брата, но если это реально, то может можно комнату сдать студентке какой, и этими деньгами ипотеку гасить. Для брата Вы будете белая и пушистая, он перейдёт на Вашу сторону. Комнату ему дарить не надо, достаточно после колледжа разрешить там жить, а пока просто объяснить ему про ушлых баб и родителей-алкоголиков. Если брат впоследствии возьмётся ипотеку гасить, то можно комнату переписать, если нет - то нет.
Вообще, сложная с психологической точки зрения ситуация. Юридически-то всё ясно. Скорее всего бабушка, оставляя Вам двушку, планировала, что впоследствии Вы с братом её поделите. С другой стороны, это мамина мама и она, конечно же не планировала, что её зять в её двушку другую приведёт, или на деньги от продажи её квартиры будет "гнездо" вить с другой. Тем более у него своё жильё есть.